peraturan:sedp:38pj.41995
DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
___________________________________________________________________________________________
14 Juli 1995
SURAT EDARAN DIREKTUR JENDERAL PAJAK
NOMOR SE - 38/PJ.4/1995
TENTANG
PERLAKUAN PAJAK PENGHASILAN ATAS PENGHASILAN
SEHUBUNGAN DENGAN PERJANJIAN BANGUN GUNA SERAH (SERI PPh UMUM NOMOR 17)
DIREKTUR JENDERAL PAJAK,
Sehubungan dengan telah diterbitkannya Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 248/KMK.04/1995
tanggal 2 Juni 1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan terhadap Pihak-pihak yang melakukan Kerja sama
dalam bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah.("Built Operate and Transfer"), dengan ini diberikan penegasan
sebagai berikut :
I. Umum
1. Sesuai dengan Pasal 1 Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 248/KMK.04/1995 tanggal 2 Juni
1995 yang dimaksud dengan bangun guna serah adalah bentuk perjanjian kerja sama yang
dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor yang menyatakan bahwa
pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan
selama masa perjanjian bangun guna serah, dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut
kepada pemegang hak atas tanah setelah masa bangun guna serah berakhir.
2. Bangunan yang didirikan oleh investor dapat berupa gedung perkantoran, apartemen, pusat
perbelanjaan, rumah toko (ruko), hotel, dan/atau bangunan lainnya.
3. Pihak-pihak yang melakukan perjanjian bangun guna serah adalah investor yang diberikan
hak untuk mendirikan bangunan dan menggunakan atau mengusahakan bangunan tersebut
selama masa perjanjian bangun guna serah, dan pemegang hak atas tanah yang memberikan
hak kepada investor.
II. Penghasilan dan biaya bagi investor
1. Penghasilan
Penghasilan investor sehubungan dengan perjanjian bangun guna serah adalah penghasilan
yang diterima atau diperoleh investor dari pengusahaan bangunan yang didirikan antara lain :
a. sewa dan penghasilan sehubungan dengan penggunaan harta;
b. Penghasilan sehubungan dengan hak pengusahaan bangunan seperti
penghasilan dari pengusahaan hotel, pusat fasilitas olah raga ("Sport center"), tempat
hiburan, dan sebagainya;
c. penggantian atau imbalan yang diterima atau diperoleh dari pemegang hak atas
tanah apabila masa perjanjian bangun guna serah diperpendek dari masa yang telah
ditentukan.
2. Biaya
2.1. Biaya yang boleh dikurangkan dari penghasilan bruto bagi investor adalah biaya
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dan dengan memperhatikan pasal 9
ayat (1) Undang-undang Nomor 7 TAHUN 1983 sebagaimana telah diubah terakhir
dengan Undang-undang Nomor 10 TAHUN 1994 berkenaan dengan pengusahaan
bangunan yang didirikan berdasarkan perjanjian bangun guna serah tersebut.
2.2. Biaya-biaya yang dikeluarkan oleh investor untuk mendirikan bangunan merupakan
nilai perolehan investor untuk mendapatkan hak menggunakan atau hak
mengusahakan bangunan tersebut, dan nilai perolehan tersebut oleh investor
diamortisasi dalam jumlah yang sama besar setiap tahun selama masa perjanjian
bangun guna serah
Contoh 1 :
Investor PT ABC mendirikan bangunan gedung perkantoran 12 lantai atas tanah milik
PT PG berdasarkan perjanjian bangun guna serah dengan biaya Rp 30.000.000.000,00
untuk masa selama 15 tahun. Amortisasi yang dilakukan oleh PT ABC setiap tahun
adalah sebesar Rp. 2.000.000.000,00 (Rp.30.000.000.000,00 : 15)
2.3. Apabila masa perjanjian bangun serah guna menjadi lebih pendek dari masa yang
telah ditentukan dalam perjanjian maka sisa biaya pembangunan yang belum
diamortisasi, amortisasi sekaligus oleh investor pada tahun berakhirnya masa bangun
guna serah yang lebih pendek tersebut.
Contoh 2 :
Berdasarkan contoh 1,PT ABC pada akhir tahun ke dua belas menyerahkan bangunan
kepada PT PG .dengan diperpendeknya masa perjanjian tersebut kepada PT ABC
diberikan imbalan oleh PT PG sebesar Rp 5.000.000.000,00 pada akhir tahun ke dua
belas (tahun berakhirnya masa perjanjian bangun guna serah) PT ABC memperoleh
tambahan penghasilan sebesar Rp 5.000.000.000,00 (Rp 30.000.000.000,00 -
(12x Rp 2.000.000.000,00).
2.4. Apabila masa perjanjian bangun guna serah menjadi lebih panjang dari masa yang
telah ditentukan dalam perjanjian karena adanya penambahan bangunan, maka biaya
penambahan tersebut ditambahkan dengan sisa biaya yang belum diamortisasi dan
oleh investor jumlah tersebut diamortisasi hingga berakhirnya masa bangun guna
serah yang lebih panjang tersebut.
Contoh 3 :
Berdasarkan Contoh 1, PT ABC pada tahun ke sebelas menambah bangunan dengan
biaya Rp 20.000.000.000,00 dan masa bangun guna serah diperpanjang 5 tahun
sehingga menjadi 20 tahun. Penghitungan amortisasi PT ABC mulai tahun ke sebelas
sebagai berikut :
- sisa yang belum diamortisasi pada awal tahun ke sebelas Rp.10.000.000.000,-
- Nilai perolehan hak atas penambahan bangunan pada tahun ke sebelas
Rp.20.000.000.000.00
- dasar amortisasi yang baru Rp.30.000.000.000,00
- masa amortisasi adalah 10 tahun (20 tahun - 10 tahun)
- Amortisasi setiap tahun mulai tahun ke sebelas (Rp.30.000.000.000,00 : 10)
= Rp.3.000.000.000,00
2.5. Amortisasi biaya mendirikan bangunan dimulai pada tahun bangunan tersebut
digunakan atau diusahakan. Apabila pembangunan tersebut meliputi masa lebih dari
satu tahun sebelum dapat digunakan atau diusahakan, maka biaya yang telah
dikeluarkan harus dikapitalisasi.
III. Penghasilan dan biaya bagi pemegang hak atas tanah
1. Penghasilan
1.1. Penghasilan yang terima atau diperoleh pemegang hak atas tanah sehubungan
dengan perjanjian bangun guna serah dapat berupa :
a. pembayaran berkala yang dilakukan oleh investor kepada pemegang hak
atas tanah dalam atau selama masa bangun guna serah;
b. bagian dari uang sewa bangunan ;
c. bagian keuntungan dari pengusahaan bangunan dengan nama dan dalam
bentuk apapun yang telah diberikan oleh investor;
d. Penghasilan lainnya sehubungan dengan perjanjian bangun guna serah yang
terima atau diperoleh pemegang hak atas tanah.
1.2. Dalam hal bangunan yang didirikan investor tidak seluruhnya menjadi hak investor
tetapi sebagian diserahkan kepada pemegang hak atas tanah,maka bagian bangunan
yang diserahkan merupakan penghasilan bagi pemegang atas tanah dalam tahun
pajak yang bersangkutan. Atas penyerahan tersebut terutang pajak Penghasilan
sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai yang tertinggi antara lain pasar
dengan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) bagian bangunan yang diserahkan, dan harus
dilunasi selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah penyerahan.
1.3. Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah setelah
masa Perjanjian bangunan serah berakhir merupakan penghasilan baik pemegang
hak atas tanah, dan terutang Pajak penghasilan sebesar 5% (lima persen) dari jumlah
bruto nilai yang tertinggi antara nilai pasar dengan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)
bangunan yang telah diserahkan, dan harus dilunasi oleh pemegang hak atas tanah
selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa bangun guna serah
berakhir.
1.4. Nilai bangunan yang diterima oleh pemegang hak atas tanah sebagaimana dimaksud
pada butir 1.2 dan 1.3 merupakan nilai perolehan bangunan apabila bangunan
tersebut dialihkan kepada pihak lain.
2. Biaya
Biaya yang dapat dikurangkan oleh pemegang hak atas tanah selama masa bangun guna
serah adalah biaya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dan dengan memperhatikan
Pasal 9 ayat (1) Undang-undang Nomor 7 TAHUN 1983 sebagaimana telah diubah terakhir
dengan Undang-undang Nomor 10 TAHUN 1994.
IV. Lain-lain
1. Pembayaran Pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) yang dilakukan oleh pemegang hak
atas tanah atas penyerahan bangunan yang dilakukan oleh investor sebagaimana dimaksud
dalam butir III.1.2 dan 1.3 bagi orang pribadi bersifat final dan bagi Wajib Pajak badan
adalah merupakan pembayaran Pajak Penghasilan Pasal 25 yang dapat diperhitungkan
dengan Pajak Penghasilan yang terutang untuk tahun pajak yang bersangkutan.
2. Dikecualikan dari pengenaan Pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) tersebut di atas
apabila pemegang hak atas tanah adalah badan pemerintah.
3. Surat Edaran ini mulai berlaku atas perjanjian bangun guna serah yang berakhir setelah
tahun pajak 1994.
Demikianlah untuk dilaksanakan dengan sebaik-baiknya.
DIREKTUR JENDERAL PAJAK,
ttd
FUAD BAWAZIER
peraturan/sedp/38pj.41995.txt · Last modified: 2023/02/05 06:15 by 127.0.0.1