KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
SURAT EDARAN
NOMOR SE-14/PJ/2020
TENTANG
PETUNJUK TEKNIS PENGHITUNGAN PENYESUAIAN
DALAM PENENTUAN NILAI TANAH UNTUK TUJUAN PERPAJAKAN
Yth.
1.
Pejabat Eselon II di Lingkungan Kantor Pusat Direktorat Jenderal Pajak
2.
Kepala Kantor Wilayah di Lingkungan Direktorat Jenderal Pajak; dan
3.
Kepala Kantor Pelayanan Pajak di Lingkungan Direktorat Jenderal Pajak.
A.
Umum
Sehubungan dengan Surat Edaran Nomor SE-55/PJ.6/1999 tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan Nilai lndikasi Rata-rata (NIR), yang saat ini sudah tidak relevan dalam mendukung kegiatan penilaian dan untuk memberikan pedoman penghitungan penyesuaian dalam penentuan nilai tanah untuk tujuan perpajakan, perlu ditetapkan Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak tentang Petunjuk Teknis Penghitungan Penyesuaian Dalam Penentuan Nilai Tanah untuk Tujuan Perpajakan, agar dalam proses penghitungan penyesuaian dalam penentuan nilai tanah untuk tujuan perpajakan terdapat keseragaman. Penghitungan penyesuaian dalam penentuan nilai tanah merupakan tahapan dari penilaian real properti sebagaimana dimaksud dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor **SE-54/PJ/2016** tentang Petunjuk Teknis Penilaian Properti, Penilaian Bisnis, dan Penilaian Aset Takberwujud untuk Tujuan Perpajakan.
B.
Maksud dan Tujuan
1.
Maksud
Surat Edaran Direktur Jenderal ini dimaksudkan sebagai pedoman penghitungan penyesuaian dalam penentuan nilai tanah untuk tujuan perpajakan.
2.
Tujuan
Surat Edaran Direktur Jenderal ini bertujuan untuk:
a.
menyampaikan pengertian-pengertian dalam ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan yang digunakan dalam penentuan nilai tanah
b.
menjelaskan tahap persiapan, tahap penghitungan penyesuaian, dan tahap rekonsiliasi nilai dalam penentuan nilai tanah; dan
c.
menjelaskan tahapan penerapan penyesuaian.
C.
Ruang Lingkup
Ruang lingkup Surat Edaran Direktur Jenderal ini meliputi:
1.
pengertian;
2.
Penghitungan penyesuaian dalam penentuan nilai tanah untuk tujuan perpajakan;
3.
Tahapan penerapan penyesuaian; dan
4.
Conteh penghitungan penyesuaian.
D.
Dasar
1.
Undang-Undang Nomer **6 TAHUN 1983** tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomer **16 TAHUN 2009**;
2.
Undang-Undang Nomer **7 TAHUN 1983** tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomer **36 TAHUN 2008**;
3.
Undang-Undang Nomer **8 TAHUN 1983** tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomer 42 Tahun 2009;
4.
Undang-Undang Namer **19 TAHUN 1997** tentang Penagihan Pajak dengan Surat Paksa sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomer **19 TAHUN 2000**;
5.
Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomer 61/PJ/2015 tentang Optimalisasi Penilaian (Appraissa/) untuk Penggalian Potensi Pajak dan Tujuan Perpajakan Lainnya; dan
6.
Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomer **SE-54/PJ/2016** tentang Petunjuk Teknis Penilaian Properti, Penilaian Bisnis, dan Penilaian Aset Takberwujud untuk Tujuan Perpajakan.
E.
Materi
1.
Pengertian
Dalam Surat Edaran Direktur Jenderal ini, yang dimaksud dengan:
a.
Penilai Pajak yang selanjutnya disebut Penilai adalah Pejabat Fungsional Penilai Pajak, Pejabat Fungsional Asisten Penilai Pajak, dan Petugas Penilai Pajak.
b.
Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) adalah pendekatan Penilaian yang menggunakan data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan objek yang dinilai, yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
c.
Objek Yang Dinilai adalah tanah yang dilakukan Penilaian dalam rangka penentuan nilai tanah untuk tujuan perpajakan.
d.
Objek Pembanding adalah data properti yang dikumpulkan oleh Penilai, yang digunakan sebagai pembanding untuk menghitung nilai Objek Yang Dinilai.
e.
Penyesuaian adalah suatu besaran persentase tertentu yang diperoleh dari hasil analisis perbandingan antara Objek Pembanding dengan Objek Yang Dinilai berdasarkan faktor jenis transaksi, waktu transaksi, hak atas tanah, serta lokasi dan fisik.
f.
Tanggal Penilaian (cut off date) adalah tanggal pada saat nilai dinyatakan untuk digunakan sesuai tujuan Penilaian.
g.
Metode Persentase adalah metode dalam Pendekatan Data Pasar, yang digunakan untuk menilai Objek Yang Dinilai, berdasarkan perbedaan kondisi antara Objek Yang Dinilai dengan Objek Pembanding melalui pemberian persentase untuk setiap faktor Penyesuaian.
h.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau dari penukaran tanah atau tanah dan pengembangannya pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual dalam suatu transaksi yang bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, yang mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehatihatian dan tanpa paksaan.
2.
Penghitungan Penyesuaian dalam Penentuan Nilai Tanah untuk Tujuan Perpajakan
a.
Tahap Persiapan
Persiapan penghitungan Penyesuaian mengikuti ketentuan sebagai berikut:
1)
mengidentifikasi Tanggal Penilaian, hak atas tanah, lokasi dan fisik Objek Yang Dinilai;
2)
mengumpulkan paling sedikit 3 (tiga) data Objek Pembanding, dengan kriteria:
a.
jenis transaksi, berupa jual beli atau penawaran;
b.
waktu transaksi:
(1)
terjadi sebelum Tanggal Penilaian; dan
(2)
terkini (mendekati Tanggal Penilaian), paling lama 5 (lima) tahun sebelum Tanggal Penilaian;
c.
hak atas tanah, diutamakan yang sama dengan Objek Yang Dinilai;
d.
lokasi, diutamakan memiliki peruntukan/zoning yang sejenis dengan Objek Yang Dinilai; dan
e.
fisik, diutamakan memiliki penggunaan yang sejenis dengan Objek Yang Dinilai;
3)
mengidentifikasi jenis transaksi, tanggal transaksi, hak atas tanah, serta lokasi dan fisik masing-masing Objek Pembanding;
4)
mengidentifikasi bentuk pengembangan tanah masing-masing Objek Pembanding, antara lain berupa bangunan dan/atau tanaman; dan
5)
melakukan persiapan penghitungan dengan menggunakan Formulir Tahap Persiapan Penghitungan Penyesuaian, sebagaimana dimaksud pada contoh dalam Lampiran huruf A yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Surat Edaran Direktur Jenderal ini.
b.
Tahap Penghitungan Penyesuaian
1)
Penghitungan Penyesuaian Jenis Transaksi
Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam penghitungan Penyesuaian jenis transaksi sebagai berikut:
a)
jenis transaksi dapat berupa jual beli atau penawaran;
b)
jenis transaksi yang menjadi dasar untuk penentuan Nilai Pasar, yaitu jual beli;
c)
dalam hal jenis transaksi Objek Pembanding berupa jual beli, maka dilakukan Penyesuaian jenis transaksi terhadap Objek Pembanding sebesar 0%;
d)
dalam hal jenis transaksi Objek Pembanding berupa penawaran, maka dilakukan Penyesuaian terhadap Objek Pembanding sebesar persentase dari hasil penghitungan Penyesuaian jenis transaksi;
e)
penghitungan Penyesuaian jenis transaksi sebagaimana dimaksud pada huruf d), ditentukan sebagai berikut:
(1)
mengumpulkan paling sedikit 3 (tiga) data sampel, dengan kriteria:
(a)
waktu transaksi:
i.
terjadi sebelum Tanggal Penilaian; dan
ii.
terkini (mendekati Tanggal Penilaian), paling lama 5 (lima) tahun sebelum Tanggal Penilaian;
(b)
berlokasi di kawasan yang memiliki peruntukan/zoning dan/atau penggunaan yang sejenis dengan Objek Yang Dinilai; dan
©
setiap sampel harus memiliki informasi harga penawaran dan harga jual beli.
(2)
membuat tabulasi data sampel tersebut dan menghitung harga rata-rata penawaran serta harga rata-rata jual beli sebagaimana contoh berikut:
(3)
menghitung Penyesuaian jenis transaksi dengan formula:
f)
penghitungan Penyesuaian jenis transaksi menggunakan Formulir Penghitungan Penyesuaian Jenis Transaksi, sebagaimana dimaksud pada contoh dalam Lampiran huruf B yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Surat Edaran Direktur Jenderal ini.
2)
Penghitungan Penyesuaian Waktu Transaksi
Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam penghitungan Penyesuaian waktu transaksi sebagai berikut:
a)
waktu transaksi Objek Pembanding dapat berbeda dengan Tanggal Penilaian, sehingga harus dilakukan Penyesuaian waktu transaksi; dan
b)
Penyesuaian waktu transaksi dapat dihitung dengan menggunakan:
(1)
Teknik Penggunaan Data lnflasi
Teknik ini menghitung Penyesuaian waktu transaksi berdasarkan data inflasi regional, yang secara periodik dipublikasikan oleh instansi yang berwenang seperti Badan Pusat Statistik. Penghitungan Penyesuaian waktu transaksi dengan teknik penggunaan data inflasi dilakukan dengan langkah-langkah sebagai berikut:
(a)
mengumpulkan data inflasi regional tahunan (year on year) untuk bulan sebelum Tanggal Penilaian;
(b)
menghitung inflasi regional rata-rata bulanan, dengan membagi inflasi regional tahunan sebagaimana dimaksud pada huruf (a) dengan 12 (dua belas);
©
menghitung besaran persentase Penyesuaian waktu transaksi, dengan cara mengalikan inflasi regional rata-rata bulanan sebagaimana dimaksud pada huruf (b), dengan selisih jumlah bulan antara tanggal transaksi Objek Pembanding dengan Tanggal Penilaian;
(d)
selisih jumlah bulan antara tanggal transaksi Objek Pembanding dengan Tanggal Penilaian sebagaimana dimaksud pada huruf ©, dihitung dengan cara:
i.
menentukan selisih hari antara tanggal transaksi Objek Pembanding dengan Tanggal Penilaian; dan
ii.
membagi selisih hari tersebut dengan 30 (tiga puluh);
(e)
melakukan Penyesuaian waktu transaksi terhadap Objek Pembanding sebesar persentase sebagaimana dimaksud pada huruf ©; dan
(f)
penghitungan Penyesuaian waktu transaksi dengan teknik penggunaan data inflasi menggunakan Formulir Penghitungan Penyesuaian Waktu Transaksi dengan Teknik Penggunaan Data lnflasi, sebagaimana dimaksud pada contoh dalam Lampiran huruf C yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Surat Edaran Direktur Jenderal ini.
(2)
Teknik Penggunaan Data Pertumbuhan Harga
Teknik ini menghitung Penyesuaian waktu transaksi berdasarkan data pertumbuhan harga properti regional yang sejenis dengan Objek Yang Dinilai, yang secara periodik dipublikasikan oleh instansi yang berwenang seperti Bank Indonesia. Penghitungan Penyesuaian waktu transaksi dengan teknik penggunaan data pertumbuhan harga dilakukan dengan langkah-langkah sebagai berikut:
(a)
mengumpulkan data series pertumbuhan harga triwulan (quarter) untuk 3 (tiga) periode terdahulu sampai dengan periode Tanggal Penilaian;
(b)
menghitung jumlah pertumbuhan harga setahun, dengan menjumlahkan pertumbuhan harga selama 4 (empat) periode triwulan, yaitu 3 (tiga) periode triwulan sebelum periode Tanggal Penilaian sebagaimana dimaksud pada huruf (a) ditambah 1 (satu) periode triwulan saat Tanggal Penilaian terjadi;
©
menghitung besaran persentase pertumbuhan harga per bulan, dengan membagi jumlah pertumbuhan harga setahun sebagaimana dimaksud pada huruf (b) dengan 12 (dua belas);
(d)
menghitung besaran persentase Penyesuaian waktu transaksi, dengan cara mengalikan pertumbuhan harga per bulan sebagaimana dimaksud pada huruf ©, dengan selisih jumlah bulan antara tanggal transaksi Objek Pembanding dengan Tanggal Penilaian;
(e)
selisih jumlah bulan antara tanggal transaksi Objek Pembanding dengan Tanggal Penilaian sebagaimana dimaksud pada huruf (d), dihitung dengan cara
i.
menentukan selisih hari antara tanggal transaksi Objek Pembanding dengan Tanggal Penilaian; dan
ii.
membagi selisih hari tersebut dengan 30 (tiga puluh);
(f)
melakukan Penyesuaian waktu transaksi terhadap Objek Pembanding sebesar persentase sebagaimana dimaksud pada huruf (d); dan
(g)
penghitungan Penyesuaian waktu transaksi dengan teknik penggunaan data pertumbuhan harga menggunakan Formulir Penghitungan Penyesuaian Waktu Transaksi dengan Teknik Penggunaan Data Pertumbuhan Harga, sebagaimana dimaksud pada contoh dalam Lampiran huruf D yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Surat Edaran Direktur Jenderal ini.
(3)
Teknik Analisis Penjualan Kembali (Resale Analysis)
Teknik ini menghitung Penyesuaian waktu transaksi, dengan membandingkan 2 (dua) harga jual antara penjualan pertama dengan penjualan kedua pada 1 (satu) data transaksi tanah atau tanah dan pengembangannya. Penghitungan Penyesuaian waktu transaksi dengan teknik analisis penjualan kembali dilakukan dengan langkah-langkah sebagai berikut:
(a)
mengumpulkan data tanah atau tanah dan pengembangannya yang dijual 2 (dua) kali, dengan ketentuan:
i.
rentang waktu kedua penjualan paling lama 5 (lima) tahun;
ii.
diutamakan tanah atau tanah dan pengembangannya tersebut berlokasi di kawasan yang memiliki peruntukan/zoning dan/atau penggunaan yang sejenis dengan Objek Yang Dinilai; dan
iii.
dalam rentang waktu antara penjualan pertama dengan penjualan kedua, tidak mengalami perubahan faktor lokasi dan fisik yang signifikan, sehingga perbedaan harga diyakini merupakan pengaruh perbedaan waktu transaksi;
(b)
menghitung selisih harga jual antara penjualan pertama dengan penjualan kedua atas tanah atau tanah dan pengembangannya, sebagaimana dimaksud pada huruf (a);
©
menghitung perbedaan harga per bulan, dengan membagi perbedaan harga sebagaimana dimaksud pada huruf (b) dengan selisih jumlah bu Ian antara tanggal penjualan pertama dengan tanggal penjualan kedua;
(d)
selisih jumlah bulan antara tanggal penjualan pertama dengan tanggal penjualan kedua sebagaimana dimaksud pada huruf ©, dihitung dengan cara:
i.
menentukan selisih hari antara tanggal penjualan pertama dengan tanggal penjualan kedua; dan
ii.
membagi selisih hari tersebut dengan 30 (tiga puluh);
(e)
menghitung besaran persentase perbedaan harga per bulan, dengan membagi perbedaan harga per bulan sebagaimana dimaksud pada huruf ©, dengan harga jual tanah atau tanah dan pengembangannya pada penjualan pertama, dikalikan 100%
(f)
menghitung besaran persentase Penyesuaian waktu transaksi, dengan cara mengalikan persentase perbedaan harga per bulan sebagaimana dimaksud pada huruf (e), dengan selisih jumlah bulan antara tanggal transaksi Objek Pembanding dengan Tanggal Penilaian;
(h)
selisih jumlah bulan antara tanggal transaksi Objek Pembanding dengan Tanggal Penilaian sebagaimana dimaksud pada huruf (f), dihitung dengan cara:
i.
menentukan selisih hari antara tanggal transaksi Objek Pembanding dengan Tanggal Penilaian; dan
ii.
membagi selisih hari tersebut dengan 30 (tiga puluh);
(g)
melakukan Penyesuaian waktu transaksi terhadap Objek Pembanding sebesar persentase sebagaimana dimaksud pada huruf (f); dan
(h)
penghitungan Penyesuaian waktu transksi dengan teknik analisis penjualan kembali menggunakan Formulir Penghitungan Penyesuaian Waktu Transaksi dengan Teknik Analisis Penjualan Kembali (Resale Analysis), sebagaimana dimaksud pada contoh dalam Lampiran huruf E yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Surat Edaran Direktur Jenderal ini.
(4)
Teknik Analisis Penjualan Berpasangan (Paired Safes Analysis)
Teknik ini menghitung Penyesuaian waktu transaksi, dengan membandingkan harga jual dari 2 (dua) data transaksi tanah atau tanah dan pengembangannya, yang berlokasi di kawasan yang memiliki peruntukan/zoning dan/atau penggunaan yang sejenis dengan Objek Yang Dinilai dan memiliki tanggal transaksi yang berbeda. Penghitungan Penyesuaian waktu transaksi dengan teknik analisis penjualan berpasangan dilakukan dengan langkah-langkah sebagai berikut
a.
mengumpulkan 2 (dua) data transaksi tanah atau tanah dan pengembangannya, dengan ketentuan:
i.
rentang waktu antara kedua transaksi paling lama 5 (lima) tahun; dan
ii.
berlokasi di kawasan yang memiliki peruntukan/zoning dan/atau penggunaan yang sejenis dengan Objek Yang Dinilai;
b.
melakukan identifikasi kondisi fisik atas 2 (dua) data transaksi sebagaimana dimaksud pada huruf (a);
c.
kondisi fisik sebagaimana dimaksud pada huruf (b) terdiri dari: sangat baik, baik, sedang, dan jelek;
d.
dalam hal:
i.
kondisi fisik atas kedua transaksi relatif sama, maka tidak dilakukan Penyesuaian kondisi fisik, sehingga perbedaan harga transaksi tersebut merupakan pengaruh perbedaan waktu transaksi; atau
ii.
kondisi fisik atas kedua transaksi berbeda, maka dilakukan Penyesuaian kondisi fisik pada salah satu data transaksi dengan besaran Penyesuaian ditentukan oleh Penilai agar kedua data transaksi tersebut memiliki kondisi fisik yang relatif sama, sehingga perbedaan harga kedua data transaksi merupakan pengaruh perbedaan waktu transaksi;
e.
menghitung perbedaan harga atas kedua transaksi sebagaimana dimaksud pada huruf (a) setelah dilakukan Penyesuaian kondisi fisik sebagaimana dimaksud pada huruf (d);
f.
menghitung perbedaan harga per bulan, dengan membagi perbedaan harga sebagaimana dimaksud pada huruf (e) dengan selisih jumlah bulan antara tanggal transaksi data pertama dengan tanggal transaksi data kedua, sebagaimana dimaksud pada huruf (a);
g.
selisih jumlah bulan antara tanggal transaksi data pertama dengan tanggal transaksi data kedua sebagaimana dimaksud pada huruf (f), dihitung dengan cara:
i.
menghitung selisih hari antara tanggal transaksi data pertama dengan tanggal transaksi data kedua; dan
ii.
membagi selisih hari tersebut dengan 30 (tiga puluh);
h.
menghitung besaran persentase perbedaan harga per bulan, dengan membagi perbedaan harga per bulan sebagaimana dimaksud pada huruf (f) dengan harga jual data transaksi pertama, dikalikan 100%
i.
menghitung besaran persentase Penyesuaian waktu transaksi, dengan cara mengalikan persentase perbedaan harga per bulan sebagaimana dimaksud pada huruf (h) dengan selisih jumlah bulan antara tanggal transaksi Objek Pembanding dengan Tanggal Penilaian;
j.
menghitung selisih jumlah bulan antara tanggal transaksi Objek Pembanding dengan Tanggal Penilaian sebagaimana dimaksud pada huruf (i), dihitung dengan cara:
i.
menentukan selisih hari antara tanggal transaksi Objek Pembanding dengan Tanggal Penilaian; dan
ii.
membagi selisih hari tersebut dengan 30 (tiga puluh);
k.
melakukan Penyesuaian waktu transaksi terhadap Objek Pembanding sebesar persentase sebagaimana dimaksud pada huruf (i); dan
l.
berpasangan menggunakan Formulir Penghitungan Penyesuaian Waktu Transaksi dengan Teknik Analisis Penjualan Berpasangan (Paired Sales Analysis), sebagaimana dimaksud pada contoh dalam Lampiran huruf F yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Surat Edaran Direktur Jenderal ini.
3)
Penghitungan Penyesuaian Hak atas Tanah
Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam penghitungan Penyesuaian hak atas tanah sebagai berikut:
a)
berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), tanah dibedakan menjadi:
(1)
tanah yang telah dibebani hak atas tanah; atau
(2)
tanah yang belum dibebani suatu hak atas tanah;
b)
hak atas tanah sebagaimana diatur dalam UUPA meliputi:
(1)
Hak Milik;
(2)
Hak Guna Usaha;
(3)
Hak Guna Bangunan;
(4)
Hak Pakai; atau
(5)
Hak lain selain hak sebagaimana dimaksud pada angka (1) sampai dengan angka (4).
c)
tanah Objek Pembanding dan tanah Objek Yang Dinilai dapat berupa tanah yang telah dibebani hak atas tanah atau tanah yang belum dibebani suatu hak atas tanah, maka dalam penentuan nilai tanah perlu dilakukan Penyesuaian hak atas tanah;
d)
penghitungan Penyesuaian hak atas tanah dilakukan dengan langkah-langkah sebagai berikut:
(1)
mengumpulkan informasi yang meliputi:
(a)
tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB); dan
(b)
persentase biaya pengurusan hak atas tanah dari harga transaksi;
yang berlaku pada wilayah administratif yang meliputi lokasi Objek Yang Dinilai sesuai dengan peraturan yang berlaku di wilayah administratif tersebut pada saat Tanggal Penilaian;
(2)
menghitung persentase Penyesuaian hak atas tanah dengan menjumlahkan tarif BPHTB dan persentase biaya pengurusan hak atas tanah dari harga transaksi, sebagaimana dimaksud pada angka (1);
(3)
melakukan Penyesuaian hak atas tanah terhadap Objek Pembanding, dengan ketentuan:
(a)
Objek Yang Dinilai berupa tanah yang telah dibebani hak dan Objek Pembanding berupa tanah yang telah dibebani hak, maka Objek Pembanding dilakukan Penyesuaian sebesar 0%;
(b)
Objek Yang Dinilai berupa tanah yang telah dibebani hak dan Objek Pembanding berupa tanah yang belum dibebani hak, maka Objek Pembanding dilakukan Penyesuaian positif sebesar persentase Penyesuaian hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada angka (2);
©
Objek Yang Dinilai berupa tanah yang belum dibebani hak dan Objek Pembanding berupa tanah yang telah dibebani hak, maka Objek Pembanding dilakukan Penyesuaian negatif sebesar persentase Penyesuaian hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada angka (2); atau
(d)
Objek Yang Dinilai berupa tanah yang belum dibebani hak dan Objek Pembanding berupa tanah yang belum dibebani hak, maka Objek Pembanding dilakukan Penyesuaian sebesar 0%.
e)
Penghitungan Penyesuaian hak atas tanah menggunakan Formulir Penghitungan Penyesuaian Hak atas Tanah, sebagaimana dimaksud pada contoh dalam Lampiran huruf G yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Surat Edaran Direktur Jenderal ini.
4)
Penghitungan Penyesuaian Lokasi dan Fisik
Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam penghitungan Penyesuaian lokasi dan fisik sebagai berikut:
a)
kondisi lokasi dan fisik Objek Pembanding dan kondisi lokasi dan fisik Objek Yang Dinilai dapat sama atau berbeda, maka dalam penentuan nilai tanah perlu dilakukan Penyesuaian lokasi dan fisik;
b)
contoh faktor terkait kondisi lokasi yang mempengaruhi nilai tanah sebagaimana dimaksud pada huruf a) antara lain: lebar jalan, peruntukan/zoning, aksesibilitas dan fasilitas;
c)
contoh faktor terkait kondisi fisik yang mempengaruhi nilai tanah sebagaimana dimaksud pada huruf a) antara lain: bentuk tanah, posisi tanah, kontur/topografi tanah, lebar depan dan penggunaan;
d)
penghitungan Penyesuaian lokasi dan fisik harus mempertimbangkan faktor lokasi sebagaimana dimaksud pada huruf b) dan faktor fisik sebagaimana dimaksud pada huruf c), paling sedikit 4 (empat) faktor;
e)
Penyesuaian lokasi dan fisik dapat dihitung dengan menggunakan analytic hierarchy process (AHP), yaitu metode yang digunakan untuk pengambilan keputusan, berdasarkan perbandingan bobot kepentingan antar faktor lokasi dan fisik sebagaimana dimaksud pada huruf d);
f)
penghitungan Penyesuaian lokasi dan fisik dilakukan dengan langkah-langkah sebagai berikut:
(1)
menentukan faktor lokasi dan fisik dan faktor dominan atas faktor lokasi dan fisik yang telah ditentukan tersebut;
(2)
memberikan nilai tingkat kepentingan antar faktor lokasi dan fisik yang dominan sebagaimana dimaksud pada angka (1 );
(3)
melakukan pembobotan faktor lokasi dan fisik, berdasarkan nilai tingkat kepentingan antar faktor lokasi dan fisik sebagaimana dimaksud pada angka (2), dengan cara melakukan penghitungan matriks perbandingan berpasangan, normalisasi, dan vektor bobot;
(4)
melakukan pengujian konsistensi has ii pembobotan faktor lokasi dan fisik sebagaimana dimaksud pada angka (3), dengan tahapan melakukan:
(a)
uji consistency index; dan
(b)
uji consistency ratio;
(5)
dalam hal hasil pengujian konsistensi sebagaimana dimaksud pada angka (4) menunjukkan:
(a)
consistency ratio > 0, 1 (terdapat ketidakkonsistenan), maka dilakukan perbaikan atas pemberian nilai tingkat kepentingan antar faktor lokasi dan fisik sebagaimana dimaksud pada angka (2); atau
(b)
consistency ratio s 0, 1 (terdapat kekonsistenan), maka dilakukan langkah berikutnya
(6)
membuat kriteria pemberian skor atas unsur dari faktor lokasi dan fisik yang mempengaruhi nilai tanah Objek Yang Dinilai;
(7)
memberikan skor atas unsur dari faktor lokasi dan fisik pada Objek Yang Dinilai dan Objek Pembanding, berdasarkan kriteria sebagaimana dimaksud pada angka (6);
(8)
melakukan pembobotan unsur dari faktor lokasi dan fisik, berdasarkan pemberian skor sebagaimana dimaksud pada angka (7), dengan cara melakukan penghitungan matriks perbandingan berpasangan, normalisasi, dan vektor bobot;
(9)
melakukan perkalian matriks antara vektor bobot faktor lokasi dan fisik sebagaimana dimaksud pada angka (3) dengan vektor bobot unsur faktor lokasi dan fisik sebagaimana dimaksud pada angka (8), sehingga diperoleh nilai hasil perkalian matriks untuk Objek Yang Dinilai dan masing-masing Objek Pembanding; dan
(10)
menghitung Penyesuaian lokasi dan fisik pada Objek Pembanding dengan cara membandingkan selisih nilai hasil perkalian matriks antara Objek Yang Dinilai dengan Objek Pembanding;
c.
Tahap Rekonsiliasi Nilai
Rekonsiliasi nilai merupakan tahapan Penilaian yang dilakukan untuk memperoleh kesimpulan nilai dalam hal menggunakan lebih dari satu pendekatan Penilaian sebagaimana dijelaskan dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak mengenai petunjuk teknis penilaian properti, penilaian bisnis, dan penilaian aset tak berwujud untuk tujuan perpajakan. Tahap rekonsiliasi nilai, mengikuti ketentuan sebagai berikut:
1)
menghitung persentase bobot untuk rekonsiliasi nilai, dengan langkah-langkah sebagai berikut:
a)
menjumlahkan nilai absolut dari persentase Penyesuaian jenis transaksi, persentase Penyesuaian waktu transaksi, persentase Penyesuaian hak atas tanah, serta persentase Penyesuaian lokasi dan fisik, untuk setiap Objek Pembanding;
b)
dalam hal nilai absolut sebagaimana dimaksud pada huruf a) lebih dari 50%, maka diupayakan untuk mencari Objek Pembanding lain yang memenuhi kriteria Objek Pembanding sebagaimana dimaksud pada angka 2 huruf a angka 2);
c)
menghitung indeks kesebandingan Objek Pembanding terhadap Objek Yang Dinilai, dengan mengurangkan 1 (satu) dengan hasil penjumlahan nilai absolut sebagaimana dimaksud huruf a);
d)
menghitung bobot untuk rekonsiliasi nilai masing-masing Objek Pembanding, dengan membagi indeks kesebandingan sebagaimana dimaksud huruf c), dengan jumlah indeks kesebandingan dari seluruh Objek Pembanding; dan
e)
penghitungan rekonsiliasi nilai dengan menggunakan Formulir Penghitungan rekonsiliasi nilai sebagaimana dimaksud pada contoh dalam Lampiran huruf I yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Surat Edaran Direktur Jenderal ini.
2)
menghitung nilai tanah per m2 Objek Yang Dinilai, dengan cara menjumlahkan hasil perkalian antara bobot untuk rekonsiliasi nilai sebagaimana dimaksud pada angka 1) huruf d) dengan harga tanah per m2 setelah Penyesuaian jenis transaksi, waktu transaksi, hak atas tanah, serta lokasi dan fisik, untuk setiap Objek Pembanding.
3.
Tahapan Penerapan Penyesuaian
Tahapan penerapan Penyesuaian pada:
a.
Objek Pembanding berupa tanah kosong (tanpa pengembangan), mengikuti langkahlangkah sebagai berikut:
1)
menghitung besaran persentase Penyesuaian jenis transaksi;
2)
melakukan Penyesuaian jenis transaksi sebesar persentase sebagaimana dimaksud pada angka 1) terhadap harga tanah Objek Pembanding
3)
menghitung besaran persentase Penyesuaian waktu transaksi;
4)
melakukan Penyesuaian waktu transaksi sebesar persentase sebagaimana dimaksud pada angka 3) terhadap harga tanah setelah Penyesuaian jenis transaksi sebagaimana dimaksud pada angka 2);
5)
menghitung harga tanah per m2 setelah Penyesuaian jenis transaksi dan waktu transaksi, dengan membagi harga tanah setelah Penyesuaian jenis transaksi dan waktu transaksi sebagaimana dimaksud pada angka 4) dengan luas tanah;
6)
menghitung besaran persentase Penyesuaian hak atas tanah;
7)
melakukan Penyesuaian hak atas tanah sebesar persentase sebagaimana dimaksud pada angka 6) terhadap harga tanah per m2 setelah Penyesuaian jenis transaksi dan waktu transaksi sebagaimana dimaksud pada angka 5);
8)
menghitung besaran persentase Penyesuaian lokasi dan fisik;
9)
melakukan Penyesuaian lokasi dan fisik sebesar persentase sebagaimana dimaksud pada angka 8) terhadap harga tanah per m2 setelah Penyesuaian jenis transaksi, waktu transaksi, dan hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada angka 7); dan
10)
tahapan penerapan Penyesuaian untuk Objek Pembanding berupa tanah kosong (tanpa pengembangan) dijelaskan pada contoh sebagaimana dimaksud dalam Lampiran huruf J yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Surat Edaran Direktur Jenderal ini.
b.
Objek Pembanding berupa tanah dan pengembangan, mengikuti ketentuan sebagai berikut:
1)
menghitung besaran persentase Penyesuaian jenis transaksi;
2)
melakukan Penyesuaian jenis transaksi sebesar persentase sebagaimana dimaksud pada angka 1) terhadap harga tanah Objek Pembanding;
3)
menghitung besaran persentase Penyesuaian waktu transaksi;
4)
melakukan Penyesuaian waktu transaksi sebesar persentase sebagaimana dimaksud pada angka 3) terhadap harga tanah setelah Penyesuaian jenis transaksi sebagaimana dimaksud pada angka 2);
5)
menghitung biaya pengembangan tanah dengan Pendekatan Biaya (Cost Approach) Pendekatan Biaya merupakan pendekatan Penilaian berdasarkan Biaya Pembangunan Baru atau Biaya Penggantian Baru setelah dikurangi dengan Penyusutan sebagaimana dijelaskan dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak mengenai petunjuk teknis penilaian properti, penilaian bisnis, dan penilaian aset tak berwujud untuk tujuan perpajakan;
6)
menghitung harga tanah (tanpa pengembangan) setelah Penyesuaian jenis transaksi dan waktu transaksi, dengan mengurangkan harga tanah dan pengembangan setelah Penyesuaian jenis transaksi dan waktu transaksi sebagaimana dimaksud pada angka 4) dengan biaya pengembangan tanah sebagaimana dimaksud pada angka 5);
7)
menghitung harga tanah per m2 setelah Penyesuaian jenis transaksi dan waktu transaksi, dengan membagi harga tanah (tanpa pengembangan) setelah Penyesuaian jenis transaksi dan waktu transaksi sebagaimana dimaksud pada angka 6) dengan luas tanah;
8)
menghitung besaran persentase Penyesuaian hak atas tanah;
9)
melakukan Penyesuaian hak atas tanah sebesar persentase sebagaimana dimaksud pada angka 8) terhadap harga tanah per m2 setelah Penyesuaian jenis transaksi dan waktu transaksi sebagaimana dimaksud pada angka 7);
10)
menghitung besaran persentase Penyesuaian lokasi dan fisik;
11)
melakukan Penyesuaian lokasi dan fisik sebesar persentase sebagaimana dimaksud pada angka 10) terhadap harga tanah per m2 setelah Penyesuaian jenis transaksi, waktu transaksi, dan hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada angka 9); dan
12)
tahapan penerapan Penyesuaian untuk Objek Pembanding berupa tanah dan pengembangan dijelaskan pada contoh sebagaimana dimaksud dalam Lampiran huruf K yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Surat Edaran Direktur Jenderal ini.
Secara umum rangkaian Penyesuaian (sequence of adjustment) pada Objek Pembanding berupa tanah kosong (tanpa pengembangan) dan Objek Pembanding berupa tanah dan pengembangan, dijelaskan pada contoh dengan menggunakan Formulir Rekapitulasi Penilaian Tanah sebagaimana dimaksud dalam Lampiran huruf L yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Surat Edaran Direktur Jenderal ini.
F
Ketentuan Lain-lain
1.
Dalam hal metode Penyesualan sebagaimana dijelaskan dalam Surat Edaran Direktur Jenderal ini tidak dapat digunakan, metode kuantitatif lainnya sesuai dengan standar penilaian seperti teknik statistik, dapat digunakan untuk menghitung Penyesuaian jenis transaksi, waktu transaksi, hak atas tanah, lokasi dan fisik, serta rekonsiliasi nilai; dan
2.
Penyesuaian dalam penentuan nilai tanah untuk tujuan perpajakan dijelaskan dengan contoh sebagaimana dimaksud dalam Lampiran huruf M yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Surat Edaran Direktur Jenderal ini.
G
Penutup
Dengan ditetapkannya Surat Edaran Direktur Jenderal ini, penghitungan Penyesuaian dalam penentuan nilai tanah yang merupakan tahapan dari Penilaian real properti sebagaimana dimaksud dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor **SE-54/PJ/2016** tentang Petunjuk Teknis Penilaian Properti, Penilaian Bisnis, dan Penilaian Aset Takberwujud untuk Tujuan Perpajakan, berpedoman pada Surat Edaran Direktur Jenderal ini.
Demikian Surat Edaran Direktur Jenderal ini disampaikan untuk diketahui dan dilaksanakan sebagaimana mestinya
| Ditetapkan di Jakarta pada tanggal 21 April 2020 |
||
| DIREKTUR JENDERAL, ttd SURYO UTOMO |
||