peraturan:sdp:669pj.532005
DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
___________________________________________________________________________________________
26 Juli 2005
SURAT DIREKTUR JENDERAL PAJAK
NOMOR S - 669/PJ.53/2005
TENTANG
PERLAKUAN PPN DAN PPn BM ATAS PENYERAHAN APARTEMEN MEWAH
DALAM RANGKA PENYELESAIAN UTANG-PIUTANG
DIREKTUR JENDERAL PAJAK,
Sehubungan dengan surat Saudara nomor XXX tanggal 21 September 2004 hal Perlakuan PPN dan PPn BM
atas Objek Apartemen Mewah sebagai Pelaksanaan Skema Penyelesaian Utang-Piutang, dengan ini
disampaikan hal-hal sebagai berikut:
1. Dalam surat tersebut dikemukakan bahwa:
a. ABC merupakan suatu kerjasama operasi yang bergerak di bidang usaha jasa konstruksi.
b. Dalam salah satu proyek yang dijalankan oleh ABC, pemilik proyek (PT "A") menawarkan
penyelesaian utang-piutangnya dengan ABC dengan penyerahan apartemen dari perusahaan
afiliasinya (PT "B") yang merupakan perusahaan pengembang yang melakukan usaha jual-
beli apartemen.
c. Terkait dengan tawaran ini, ABC mengalami masalah karena berdasarkan ketentuan
perundang-undangan yang berlaku ABC secara hukum tidak dapat memiliki hak atas
apartemen, karena ABC bukan perseroan atau badan hukum melainkan hanya kerjasama
operasi sehingga tidak mungkin melakukan jual-beli maupun balik nama atas apartemen
tersebut. Karenanya, manajemen ABC memutuskan untuk mengalihkan hak tersebut langsung
kepada pembeli yang berminat (PT "C") dan menerima uang hasil penjualan.
d. Saudara bertanya:
d.1. Apabila berdasarkan ketentuan perundang-undangan yang berlaku ABC bukan
sebagai subjek yang dapat menerima penyerahan apartemen dengan cara jual-beli
ataupun balik nama, apakah penyerahan apartemen tersebut dapat dilakukan secara
langsung oleh PT "B" kepada PT "C", dan ABC menerima hasil penjualan (setelah
dikurangi pajak-pajak, dan pajak-pajak ini menjadi tanggungan ABC) untuk
penyelesaian utang-piutang antara ABC dengan PT "A"?
d.2. Apakah PPN dan PPn BM-nya atas penyerahan apartemen tersebut dikenakan 2 kali :
PT "B" memungut PPN dan PPn BM atas penyerahan apartemen kepada PT "C", dan
PT "B" juga mengenakan PPN dan PPn BM kepada ABC, sehingga ABC harus
menanggung PPN dan PPn BM yang terutang sebanyak 2 kali?
d.3. Untuk tujuan pengenaan PPN dan PPn BM, apabila nilai jual pasar BKP tersebut lebih
rendah daripada nilai penyelesaian dalam perjanjian, apakah Wajib Pajak dapat
mengajukan keringanan atas pengenaan PPN dan PPn BM yang dilaporkan dengan
DPP yang lebih besar daripada nilai jual yang sebenarnya?
2. Undang-undang Nomor 8 TAHUN 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak
Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-
undang Nomor 18 TAHUN 2000, antara lain mengatur:
a. Pasal 1 angka 2, angka 3, dan angka 4 menyatakan bahwa penyerahan Barang Kena Pajak
adalah setiap kegiatan penyerahan barang berwujud, yang menurut sifat atau hukumnya
dapat berupa barang bergerak atau barang tidak bergerak, dan barang tidak berwujud, yang
dikenakan pajak berdasarkan Undang-undang ini.
b. Pasal 1 angka 13 menyatakan bahwa badan adalah sekumpulan orang dan atau modal yang
merupakan kesatuan baik yang melakukan usaha maupun yang tidak melakukan usaha yang
meliputi perseroan terbatas, perseroan komanditer, perseroan lainnya, Badan Usaha Milik
Negara atau Daerah dengan nama dan dalam bentuk apapun, firma, kongsi, koperasi, dana
pensiun, persekutuan, perkumpulan, yayasan, organisasi massa, organisasi sosial politik, atau
organisasi yang sejenis, lembaga, bentuk usaha tetap, dan bentuk badan lainnya.
c. Pasal 1 angka 14 menyatakan bahwa Pengusaha adalah orang pribadi atau badan
sebagaimana dimaksud dalam angka 13 yang dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya
menghasilkan barang, mengimpor barang, mengekspor barang, melakukan usaha
perdagangan, memanfaatkan barang tidak berwujud dari luar Daerah Pabean, melakukan
usaha jasa, atau memanfaatkan jasa dari luar Daerah Pabean.
d. Pasal 1 angka 17 menyatakan bahwa Dasar Pengenaan Pajak adalah jumlah Harga Jual,
Penggantian, Nilai Impor, Nilai Ekspor, atau Nilai Lain yang ditetapkan dengan Keputusan
Menteri Keuangan yang dipakai sebagai dasar untuk menghitung pajak yang terutang.
e. Pasal 1 angka 18 menyatakan bahwa Harga Jual adalah nilai berupa uang, termasuk semua
biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena
Pajak, tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai yang dipungut menurut Undang-undang ini dan
potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak.
f. Pasal 1 angka 19 menyatakan bahwa Penggantian adalah nilai berupa uang, termasuk semua
biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh pemberi jasa karena penyerahan Jasa Kena
Pajak, tidak termasuk pajak yang dipungut menurut Undang-undang ini dan potongan harga
yang dicantumkan dalam Faktur Pajak.
g. Pasal 1A ayat (1) huruf a menyatakan bahwa penyerahan hak atas Barang Kena Pajak karena
suatu perjanjian termasuk dalam pengertian penyerahan Barang Kena Pajak. Penjelasan
Pasal tersebut menyatakan bahwa perjanjian yang dimaksudkan dalam ketentuan ini meliputi
jual beli, tukar menukar, jual beli dengan angsuran, atau perjanjian lain yang mengakibatkan
penyerahan hak atas barang.
h. Pasal 1A ayat (2) huruf b menyatakan bahwa penyerahan Barang Kena Pajak untuk jaminan
utang piutang tidak termasuk dalam pengertian penyerahan Barang Kena Pajak.
i. Pasal 4 huruf a menyatakan bahwa Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas penyerahan
Barang Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha.
Penjelasan Pasal tersebut antara lain menyatakan bahwa penyerahan barang yang dikenakan
pajak harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:
- barang berwujud yang diserahkan merupakan Barang Kena Pajak;
- barang tidak berwujud yang diserahkan merupakan Barang Kena Pajak tidak
berwujud;
- penyerahan dilakukan di dalam Daerah Pabean; dan
- penyerahan dilakukan dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaannya.
j. Pasal 5 ayat (1) menyatakan bahwa di samping pengenaan pajak sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 4, dikenakan juga Pajak Penjualan Atas Barang Mewah terhadap:
- penyerahan Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah yang dilakukan oleh
Pengusaha yang menghasilkan Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah tersebut di
dalam Daerah Pabean dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya;
- impor Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah.
k. Pasal 5 ayat (2) menyatakan bahwa Pajak Penjualan Atas Barang Mewah dikenakan hanya
satu kali pada waktu penyerahan Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah oleh Pengusaha
yang menghasilkan atau pada waktu impor.
l. Pasal 16D menyatakan bahwa Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas penyerahan aktiva
oleh Pengusaha Kena Pajak yang menurut tujuan semula aktiva tersebut tidak untuk
diperjualbelikan, sepanjang Pajak Pertambahan Nilai yang dibayar pada saat perolehannya
dapat dikreditkan.
Penjelasan Pasal tersebut menyatakan bahwa Penyerahan mesin, bangunan, peralatan,
perabotan atau aktiva lain yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan oleh
Pengusaha Kena Pajak, dikenakan pajak sepanjang memenuhi persyaratan, yaitu bahwa
Pajak Pertambahan Nilai yang dibayar pada saat perolehannya, sesuai ketentuan Undang-
undang ini, dapat dikreditkan.
Dengan demikian, penyerahan aktiva tersebut tidak dikenakan pajak apabila Pajak
Pertambahan Nilai yang dibayar pada waktu perolehannya tidak dapat dikreditkan
berdasarkan ketentuan dalam Undang-undang ini, kecuali jika tidak dapat dikreditkannya
Pajak Pertambahan Nilai tersebut karena bukti pengkreditannya tidak memenuhi persyaratan
administratif, misalnya faktur Pajaknya tidak diisi lengkap sesuai dengan ketentuan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (5).
3. Peraturan Pemerintah Nomor 143 TAHUN 2000 tentang Pelaksanaan Undang-undang Nomor 8 Tahun
1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah
sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 18 TAHUN 2000
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 TAHUN 2002, antara lain mengatur:
a. Pasal 2 ayat (2) menyatakan bahwa dalam rangka pengukuhan Pengusaha sebagai Pengusaha
Kena Pajak, termasuk dalam pengertian bentuk badan lainnya sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 1 angka 13 Undang-undang PPN adalah bentuk kerjasama operasi.
b. Pasal 4 ayat (1) menyatakan bahwa Dasar Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai adalah jumlah
Harga Jual, Penggantian, Nilai Impor, Nilai Ekspor, atau Nilai Lain yang ditetapkan dengan
Keputusan Menteri Keuangan, yang dipakai sebagai dasar untuk menghitung Pajak yang
terutang.
c. Pasal 4 ayat (2) menyatakan bahwa atas penyerahan Barang Kena Pajak yang Tergolong
Mewah yang dilakukan oleh Pengusaha Kena Pajak yang menghasilkan Barang Kena Pajak
yang Tergolong Mewah atau atas impor Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah, Dasar
Pengenaan Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) tidak termasuk Pajak Pertambahan
Nilai dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah yang dikenakan atas penyerahan atau atas
impor Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah tersebut.
d. Pasal 4 ayat (3) menyatakan bahwa atas penyerahan Barang Kena Pajak yang Tergolong
Mewah yang dilakukan oleh Pengusaha Kena Pajak selain Pengusaha yang menghasilkan
Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah atau oleh Pengusaha Kena Pajak yang melakukan
impor Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah, Dasar Pengenaan Pajak sebagaimana
dimaksud dalam ayat (1) termasuk Pajak Penjualan atas Barang Mewah yang dikenakan atas
perolehan atau atas impor Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah tersebut.
4. Lampiran II Keputusan Menteri Keuangan Nomor 39/KMK.03/2003 tentang Perubahan Ketiga atas
Keputusan Menteri Keuangan Nomor 570/KMK.04/2000 tentang Jenis Barang Kena Pajak yang
Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang Dikenakan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah,
menetapkan apartemen dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih atau dengan harga jual
bangunannya Rp 4.000.000,00 (empat juta rupiah) atau lebih per m2 tidak termasuk nilai tanahnya
sebagai Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah selain kendaraan bermotor yang atas
penyerahannya dan impornya dikenakan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah dengan tarif sebesar
20% (dua puluh persen).
5. Berdasarkan ketentuan pada butir 2 sampai dengan butir 4, serta memperhatikan isi surat Saudara
pada butir 1 di atas, dengan ini ditegaskan bahwa:
a. Sesuai ketentuan pada butir 3 huruf a, kerjasama operasi termasuk dalam pengertian bentuk
badan lainnya yang harus dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak sehingga ABC wajib
melaporkan usahanya untuk dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak.
b. Penyerahan Jasa Kena Pajak oleh ABC kepada PT "A" merupakan penyerahan yang terutang
PPN sebesar 10% dari Penggantian.
c. Penyerahan hak atas apartemen kepada ABC:
- Dalam hal dilakukan oleh PT "B", maka penyerahan tersebut termasuk dalam
Pengertian penyerahan Barang Kena Pajak yang terutang PPN sebesar 10% dari
Harga Jual Apartemen, dan sepanjang PT "B" merupakan Pengusaha Kena Pajak yang
menghasilkan Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah maka atas penyerahan
tersebut juga terutang PPn BM;
- Dalam hal apartemen tersebut terlebih dahulu diserahkan oleh PT "B" kepada PT "A",
maka penyerahan tersebut termasuk dalam pengertian penyerahan Barang Kena
Pajak yang terutang PPN sebesar 10% dari Harga Jual apartemen, dan sepanjang
PT "B" merupakan Pengusaha Kena Pajak yang menghasilkan Barang Kena Pajak
yang Tergolong Mewah maka atas penyerahan tersebut juga terutang PPn BM.
Selanjutnya, atas penyerahan hak atas apartemen dari PT "A" kepada ABC perlakuan
PPN-nya mengacu pada ketentuan pada butir 2 huruf k di atas, dan tidak lagi
dikenakan PPn BM.
d. Karena apartemen tersebut telah diserahkan kepada ABC sesuai kondisi pada huruf c di atas,
maka penyerahan berikutnya atas apartemen tersebut kepada pembeli apartemen (PT "C")
adalah penyerahan yang dilakukan oleh ABC yang perlakuan PPN-nya juga mengacu pada
ketentuan pada butir 2 huruf k di atas, dan tidak lagi dikenakan PPn BM.
e. Dasar Pengenaan Pajak yang digunakan untuk tujuan pengenaan PPN dan atau PPn BM atas
penyerahan apartemen kepada ABC adalah sebesar Harga Jual apartemen yang diserahkan
kepada ABC atau kepada pembeli, dan bukan nilai penyelesaian dalam perjanjian yang
disepakati oleh PT "A" dan ABC.
f. Dalam hal harga jual apartemen tersebut ternyata lebih rendah daripada nilai penyelesaian
dalam perjanjian, tidak perlu diajukan permohonan keringanan untuk pengenaan PPN, karena
yang menjadi Dasar Pengenaan Pajak adalah harga jual pada saat penyerahan BKP tersebut
dilakukan.
Demikian untuk dimaklumi.
A.n. DIREKTUR JENDERAL
DIREKTUR PPN DAN PTLL,
ttd.
A. SJARIFUDDIN ALSAH
peraturan/sdp/669pj.532005.txt · Last modified: 2023/02/05 06:07 by 127.0.0.1