peraturan:sdp:52pj.3212000
DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
___________________________________________________________________________________________
2 Pebruari 2000
SURAT DIREKTUR JENDERAL PAJAK
NOMOR S - 52/PJ.321/2000
TENTANG
PENGENAAN PPN ATAS KEGIATAN MEMBANGUN SENDIRI DI DALAM KAWASAN REAL ESTAT
DIREKTUR JENDERAL PAJAK,
Sehubungan dengan surat Saudara Nomor :XXX tanggal 29 Nopember 1999 perihal tersebut di atas, dengan
ini disampaikan hal-hal sebagai berikut :
1. Dalam surat tersebut Saudara mengajukan pertanyaan yang berkaitan dengan kewajiban pajak yang
harus dipungut, dipotong dan dilaporkan oleh pengembang, sebagai berikut :
a. Apakah boleh jika konsumen pembeli kavling yang dibangun menurutnya mempunyai NPWP
atas namanya sendiri dan akan membayar PPN-nya sendiri ke Bank. Selanjutnya pihak
pengembang hanya diberikan fotokopi SSP yang sudah dibayar.
b. Jika jawaban No. 1 dapat dilakukan, bagaimana pelaporan PPN-nya di SPT Masa PPN
pengembang karena pengembang harus melampirkan SSP lembar ke 3 ke Kantor Pelayanan
Pajak dengan melampirkan 2 atau lebih SSP yang berbeda-beda nama Wajib Pajak dan
NPWP-nya.
c. Bukti-bukti pendukung apa yang diperlukan sebagai dasar penghitungan luas bangunan untuk
pengenaan PPN kavling dibangunkan yang diperoleh dari konsumen oleh pengembang selain
IMB.
d. Bagaimana pelaporan PPN-nya ke Kantor Pelayanan Pajak apabila pada bulan-bulan
seterusnya konsumen tersebut menunggak atau tidak membayar PPN-nya, sedangkan
pengembang mempunyai kewajiban tetap melaporkan SPT Masa PPN-nya setiap bulan.
e. Apabila ada pemeriksaan lapangan dari KPP dan dalam perhitungannya salah satu bangunan
yang dibangun konsumen kurang setor PPN-nya dan pengembang dikenakan denda 2%
perbulan atau 100% sesuai KUP, bolehkah pengembang mengenakan denda kepada
konsumen dan bagaimana cara mengenakan kekurangan bayar tersebut.
f. Apakah ada batasan minimal type bangunan atas kavling yang dibangunkan oleh pemiliknya
yang dapat dikenakan PPN jika kavling yang dibeli konsumen terletak pada lokasi atau blok
perumahan type Rumah Sederhana.
2. Berdasarkan Pasal 16C Undang-undang Nomor 8 TAHUN 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang
dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang
Nomor 11 TAHUN 1994 (UU PPN), PPN dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan
tidak dalam lingkungan perusahaan atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya
digunakan sendiri atau digunakan pihak lain yang batasan dan tata caranya ditetapkan oleh Menteri
Keuangan.
3. Sesuai dengan ketentuan Pasal 1 ayat (1), (2) dan ayat (3) Keputusan Menteri Keuangan Nomor
595/KMK.04/1994 tanggal 21 Desember 1994 dan penegasan dalam Surat Edaran Direktur Jenderal
Pajak Nomor SE-07/PJ.53/1995 tanggal 17 Maret 1995 disebutkan antara lain bahwa kegiatan
membangun sendiri yang menjadi objek PPN adalah membangun sendiri bangunan yang
diperuntukkan bagi tempat tinggal/tempat usaha, luas bangunan 400 m2/lebih, dan bangunan bersifat
permanen.
4. Dalam butir 2 dan 3 Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor : SE-01/PJ.32/1997 tanggal 5 Juni
1997 tentang PPN Atas Kegiatan Membangun Sendiri Di Dalam Kawasan Real Estat ditegaskan bahwa :
a. Apabila tanah kavling pada kawasan Real Estat diperoleh sebelum 1 Januari 1995 dan
kegiatan membangun rumah tinggal oleh pemilik kavling dilakukan setelah 31 Desember
1994, perlakuan PPN-nya adalah :
- Dianggap sebagai membangun sendiri oleh pemilik kavling apabila luas bangunan
400 m2 atau lebih dan bangunan bersifat permanen.
- DPP atas kegiatan membangun sendiri oleh pemilik kavling adalah 40%. PPN yang
disetor adalah 10% x 40% x biaya yang dikeluarkan untuk membangun bangunan
tersebut tidak termasuk harga perolehan tanah.
b. Dalam hal perolehan tanah kavling pada kawasan Real Estat terjadi sesudah tanggal
1 Januari 1995, maka :
- Kegiatan membangun sendiri oleh pemilik kavling Real Estat dianggap dibangun oleh
PKP Real Estat.
- DPP adalah sebesar nilai bangunan (tidak termasuk harga tanah) yang dihitung oleh
PKP Real Estat seandainya rumah tersebut dibangun oleh PKP Real Estat.
c. Seluruh biaya yang dikeluarkan oleh pemilik kavling sehubungan dengan pembangunan rumah
tersebut dilaporkan kepada PKP Real Estat setiap bulan, dan dianggap sebagai pembayaran
termin. Berdasarkan laporan pemilik kavling, PKP Real Estat harus memungut PPN yang
terutang kepada pemilik kavling, kemudian menyetor dan melaporkannya dalam SPT Masa
PPN pada bulan yang bersangkutan.
d. Apabila rumah tersebut telah selesai dibangun, PKP Real Estat harus menentukan nilai
bangunan rumah tersebut sesuai dengan patokan harga yang berlaku. Dalam hal nilai
bangunan yang dihitung oleh PKP Real Estat lebih besar dari jumlah pembayaran termin yang
telah dilaporkan oleh pemilik kavling, maka atas selisih tersebut harus dipungut PPN, disetor
dan dilaporkan oleh PKP Real Estat dalam SPT Masa PPN bulan yang bersangkutan. Apabila
patokan harga bangunan yang berlaku lebih kecil daripada jumlah pembayaran termyn maka
DPP yang dipakai adalah jumlah pembayaran termyn dan atas selisih tersebut tidak dapat
direstitusi.
5. Sesuai butir 1 Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor : SE-20/PJ.51/1997 batasan Rumah Murah
adalah :
a. Rumah tipe BTN KPR 70 ke bawah yang meliputi :
- Rumah sederhana yaitu rumah tidak bersusun berlantai satu dengan luas lantai
bangunan tidak lebih dari 70 m2 dan luas tanah maksimum 200 m2;
- Rumah susun sederhana yaitu rumah sederhana bersusun, berlantai 4 (empat)
sampai dengan 8 (delapan) dengan luas bangunan paling tinggi 54 m2 di atas kapling
bersama yang luasnya bervariasi sesuai dengan tersedianya tanah.
b. Penjualan rumah harus dilakukan dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
c. Termasuk dalam pengertian rumah murah selain rumah type BTN/KPR 70 ke bawah adalah :
- Pondok Boro (Pondok Karyawan) yaitu bangunan sederhana berdasarkan fasilitas
yang diperuntukkan khusus untuk penginapan dengan cara menyewa bagi para buruh
karyawan tidak tetap, yang pemilikan dan pengelolaannya dipegang dan dilaksanakan
oleh Koperasi Buruh/Karyawan;
- Asrama Mahasiswa/Pelajar yaitu bangunan sederhana berdasarkan fasilitas BTN/KPR
baik yang bersusun maupun tidak bersusun yang diperuntukkan khusus untuk
pemondokan mahasiswa yang pemilikan dan pengelolaannya dipegang dan
dilaksanakan oleh Koperasi Mahasiswa;
- Sarana dan bangunan untuk keperluan agama dan pendidikan yaitu sarana dan
bangunan yang dibuat dan didirikan dalam lingkungan rumah murah dan tidak dengan
tujuan komersial;
- Rumah beserta Workshop dalam rangka Transmigrasi Swakarsa Industri.
d. Pembangunan rumah susun dapat dilakukan oleh Perum Perumnas atau developer lainnya.
6. Berdasarkan ketentuan-ketentuan tersebut di atas, diberikan penegasan sebagai berikut :
a. Apabila tanah kavling yang dibangun pada kawasan Real Estat diperoleh sebelum tanggal
1 Januari 1995 maka :
1) Konsumen pembeli tanah kavling harus menyetor sendiri PPN terutang sebesar 4%
x biaya yang dikeluarkan untuk membangun bangunan tersebut tidak termasuk harga
perolehan tanah dengan syarat :
- Membangun sendiri bangunan yang diperuntukkan bagi tempat tinggal atau
tempat usaha;
- Luas bangunan 400 m2 atau lebih;
- Bangunan bersifat permanen.
2) Pelaporan atas pembayaran PPN tersebut dilakukan pada Kantor Pelayanan Pajak
tempat pembeli kavling terdaftar.
3) Bukti-bukti pendukung yang diperlukan sebagai dasar penghitungan luas bangunan
untuk pengenaan PPN selain IMB adalah dengan menggunakan Rencana Anggaran
Biaya.
4) Seluruh tanggung jawab atas kewajiban perpajakan berada pada pembeli kavling.
5) Tidak ada batasan maksimal type bangunan atas kavling yang dibangun oleh
pemiliknya yang dikenakan PPN, selama bangunan tersebut mempunyai kriteria
sebagaimana dimaksud dalam Keputusan Menteri Keuangan Nomor :
595/KMK.04/1994 jo SE-07/PJ.53/1995, maka pemilik kavling wajib membayar PPN
terutang.
b. Apabila tanah kavling yang dibangun pada kawasan Real Estat diperoleh setelah tanggal
1 Januari 1995 maka :
1) Konsumen pembeli kavling tidak diperbolehkan membayar sendiri PPN-nya sehingga
seluruh PPN yang terutang harus dibayar oleh pihak pengembang dengan
menggunakan NPWP pengembang karena pada dasarnya Pengusaha Real Estat tidak
boleh menjual tanah.
2) Pelaporan atas pembayaran PPN tersebut dilakukan pada Kantor Pelayanan Pajak
tempat Pengembang terdaftar sebagai Pajak Keluaran Pengembang.
3) Bukti-bukti pendukung yang diperlukan sebagai dasar penghitungan luas bangunan
untuk pengenaan PPN adalah dokumen yang menyatakan harga jual rumah
seandainya rumah tersebut dibangun oleh Pengusaha Kena Pajak Real Estat.
4) Pelaporan PPN ke Kantor Pelayanan Pajak apabila pada bulan-bulan seterusnya
konsumen tersebut menunggak atau tidak membayar PPN-nya dan ada pemeriksaan
lapangan dari Kantor Pelayanan Pajak dan dalam perhitungannya salah satu
bangunan yang dibangun konsumen kurang setor PPN-nya maka sanksi administrasi
dan penagihan PPN tetap ditujukan kepada Pengembang sebagai Pengusaha Kena
Pajak yang bertanggung jawab atas pemungutan, penyetoran dan pelaporan PPN atas
pembangunan rumah tersebut.
5) Tidak ada batasan minimal type bangunan atas kavling yang dibangun oleh pemiliknya
yang dikenakan PPN karena pada prinsipnya kegiatan membangun sendiri dalam
lokasi Real Estat dianggap sebagai penyerahan yang dilakukan oleh pengembang
sehingga terutang PPN.
6) Khusus menjawab pertanyaan butir 1 huruf f, pada prinsipnya pengembang blok
perumahan type Rumah Sederhana tidak dapat menjual kavling, sedangkan
perlakuan PPN atas penyerahan Rumah Sederhana diatur dalam Surat Edaran Nomor
: SE-20/PJ.51/1997 sebagaimana telah disebutkan dalam butir 5.
Demikian untuk dimaklumi.
A.N. DIREKTUR JENDERAL
DIREKTUR PERATURAN PERPAJAKAN
ttd
IGN MAYUN WINANGUN
peraturan/sdp/52pj.3212000.txt · Last modified: 2023/02/05 18:05 by 127.0.0.1