KLIPedia

                          DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
                       DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
___________________________________________________________________________________________
                                                   10 September 1991        

                           SURAT DIREKTUR JENDERAL PAJAK
                        NOMOR S - 243/PJ.321/1991

                            TENTANG

      PENGENAAN PPN ATAS RUILSLAG (TUKAR MENUKAR) ANTARA TANAH KOSONG DENGAN 
                     TANAH BESERTA BANGUNAN DI ATASNYA

                        DIREKTUR JENDERAL PAJAK,

Sehubungan dengan surat dari kuasa Saudara No. XXX tanggal 15 Juli 1991 dan No. XXX tanggal 18 Juli 1991 
perihal tersebut di atas, dengan ini diberikan penegasan sebagai berikut :

1.  Surat Perjanjian Tukar Menukar antara Pemerintah Daerah Tingkat I Kalimantan Barat dengan 
    PT. XYZ Nomor : XXX tanggal 1 Agustus 1990 dan Addendum Kontrak Pekerjaan Nomor : XXX tanggal 
    22 Mei 1991 antara lain berisi :
    a.  Pemda Tingkat I Kalimantan Barat akan menyerahkan tanah rawa, tanah datar, dan tanah 
        bawas yang luas seluruhnya 116.745 m2 kepada PT. XYZ.
    b.  PT. XYZ akan menyerahkan kepada Pemda Tingkat I Kalimantan Barat berupa : 
        tanah untuk perumahan seluas 40.500 m2, bangunan perumahan dinas sejumlah 147 unit 
        beserta sarana penunjangnya yang dibangun di atas tanah tersebut.
    c.  Pembangunan perumahan dinas tersebut akan dikerjakan sendiri oleh PT. XXYZ dibawah 
        pengawasan teknis DPU Propinsi Kalimantan Barat. Untuk keperluan pembangunan tersebut 
        telah diterbitkan Ijin Pendahuluan untuk mendirikan bangunan oleh Walikota Pontianak 
        Nomor: XXX tanggal 20 Maret 1991 atas nama PT. XYZ.

2.  Sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 1 huruf k dan m UU PPN 1984 jis Pasal 1 huruf d Peraturan 
    Pemerintah Nomor 22 Tahun 1985 berikut penjelasannya serta butir 2 Surat Edaran Direktur Jenderal 
    Pajak Nomor : SE-55/PJ.3/1985 tanggal 20 Agustus 1985, bahwa yang dimaksud dengan Pabrikan 
    adalah termasuk Pengusaha Real Estate, yaitu pengusaha yang menghasilkan Barang Kena Pajak 
    berupa barang tidak bergerak yaitu tanah siap bangun (developed land), bangunan, dan sarana 
    lainnya.

3.  Sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 1 huruf d angka 1 huruf a UU PPN 1984 beserta penjelasannya 
    bahwa yang termasuk dalam pengertian Penyerahan Barang Kena Pajak (BKP) adalah penyerahan 
    hak atas BKP karena suatu perjanjian termasuk tukar menukar.

4.  Sesuai dengan Pasal 1 huruf o UU PPN 1984 bahwa harga jual adalah nilai berupa uang, termasuk 
    biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan barang.

5.  Berdasar hal-hal tersebut di atas, maka dapat ditegaskan :
    a.  Dengan adanya maksud membangun perumahan dinas dan telah diberikan ijin pendahuluan 
        untuk mendirikan bangunan sebanyak 147 unit perumahan tersebut, kegiatan PT.XYZ dalam 
        bidang ini dapat digolongkan sebagai Pengusaha Real Estate, meskipun bidang usaha pokok 
        adalah sebagai pengusaha HPH. Oleh karena itu berdasar Pasal 1 huruf 1 UU PPN 1984 
        PT. XYZ dalam kegiatannya membangun rumah dinas tersebut termasuk Pengusaha Kena 
        Pajak (PKP).

    b.  Sesuai dengan perjanjian antara Pemda Tingkat I Kalimantan Barat dengan PT. XYZ, 
        transaksi yang dimaksud adalah transaksi tukar menukar. Sesuai Pasal 1 huruf d angka 1 
        huruf a UU PPN 1984 penyerahan Barang Kena Pajak karena perjanjian tukar menukar 
        terutang PPN. Dalam hal ini PT. XYZ menyerahkan Barang Kena Pajak berupa tanah 
        perumahan dengan 147 unit  rumah dinas beserta sarana penunjang yang dibangun di atas 
        tanah tersebut, sedangkan sebagai penukarnya/gantinya PT. XYZ menerima tanah rawa, 
        tanah datar, dan tanah bawas dengan luas seluruhnya 116.745 m2, yang dapat dinilai dengan 
        uang sebagaimana dimaksud Pasal 1 huruf o UU PPN 1984.

    c.  Dengan demikian PT. XYZ wajib mendaftarkan diri untuk dikukuhkan menjadi Pengusaha 
        Kena Pajak (PKP), agar dapat melaksanakan hak dan kewajiban sebagai PKP sesuai dengan 
        ketentuan PPN yang berlaku khususnya bagi Pengusaha Real Estate.

    d.  Sesuai dengan Surat Direktur Jenderal Pajak Nomor : S-1376/PJ.3/1986 tanggal 16 Mei 1986 
        angka 1 serta berdasarkan Addendum Kontrak Pekerjaan Nomor : XXX tanggal 22 Mei 1991, 
        maka Dasar Pengenaan Pajak (DPP) atas transaksi tukar menukar dihitung sebagai berikut :

        -   Harga Tanah                 = Rp.       243.000.000,-
        -   Biaya Pembangunan Perumahan             = Rp.   1.625.184.000,-
        -   Biaya Site Service              = Rp.       651.807.000,-
                                    = Rp.          2.519.000,-
        Dasar Pengenaan Pajak =
        Rp. 2.519.991.000,00 - (20% x Rp. 243.000.000,00)   = Rp.    2.471.391.000,-


    Demikian untuk dimaklumi dan dipenuhi.




DIREKTUR JENDERAL PAJAK,

ttd

Drs. MAR'IE MUHAMMAD