KLIPedia

                          DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
                       DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
___________________________________________________________________________________________
                                                    7 Maret 2006

                           SURAT DIREKTUR JENDERAL PAJAK
                        NOMOR S - 164/PJ.331/2006

                             TENTANG

    PERMOHONAN PENJELASAN/PENEGASAN TENTANG BPHTB ATAS PEMBELIAN KAVELING TANAH

                        DIREKTUR JENDERAL PAJAK,

Sehubungan dengan surat Saudara tanggal 20 Desember 2005 perihal dimaksud pada pokok di atas, dengan
ini disampaikan hal-hal sebagai berikut :

1.  Dalam surat tersebut Saudara mengemukakan : 
    a.  Pada bulan Nopember 1998 Saudara membeli kaveling tanah kosong dari PT. BSD; 
    b.  Dalam Surat Perjanjian Jual Beli Tanah No. XXXXX dan No. XXXXX tanggal 9 Nopember 1998 
        antara lain dinyatakan bahwa Akta Jual Beli akan dibuat apabila pihak pembeli telah selesai 
        membangun rumah dan salah satu syarat untuk membuat Akta Jual Beli dan Balik Nama 
        Sertifikat tanah adalah Bukti Pembayaran BPHTB;
    c.  Sehubungan dengan hal tersebut Saudara meminta penjelasan/penegasan mengenai 
        perhitungan BPHTB apakah didasarkan atas NJOP bumi saja atau termasuk NJOP Bangunan.

2.  Dasar Hukum BPHTB
    Undang-undang Nomor 21 TAHUN 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan 
    sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 20 TAHUN 2000 mengatur : 
    a.  Pasal 1 angka 1, bahwa BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah 
        dan bangunan; 
    b.  Pasal 1 angka 2, bahwa perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau 
        peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh 
        orang pribadi atau badan;
    c.  Pasal 2 ayat (1), bahwa yang menjadi obyek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau 
        bangunan; 
    d.  Pasal 2 ayat (2), bahwa perolehan hak atas tanah dan atau bangunan sebagaimana dimaksud 
        dalam ayat (1) meliputi antara lain pemindahan hak karena jual beli, tukar-menukar, hibah, 
        hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak 
        yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang dan pelaksanaan putusan 
        hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
    e.  Pasal 2 ayat (3), bahwa hak atas tanah meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna 
        bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak pengelolaan;
    f.  Pasal 9 ayat (1) huruf a ditetapkan saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan 
        atau bangunan untuk jual-beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
    g.  Pasal 6 ayat (3) antara lain mengatur, apabila Nilai Perolehan Obyek Pajak tidak diketahui 
        atau lebih rendah daripada Nilai Jual Obyek Pajak yang digunakan dalam pengenaan Pajak 
        Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai 
        adalah Nilai Jual Obyek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan;

3.  Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, dengan ini disampaikan hal-hal sebagai berikut : 
    a.  Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dikenakan atas perolehan hak 
        sehingga pada saat Saudara selaku pembeli, memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan, 
        dalam hal ini Hak Guna Bangunan (HGB), akan terutang/dikenakan Bea Perolehan Hak atas 
        Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% (lima persen) dari Nilai Perolehan Obyek Pajak 
        Kena Pajak (NPOPKP) sejak saat tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta perolehan hak 
        atas tanah dan bangunan tersebut (akta PPAT);
    b.  Dasar pengenaan BPHTB dalam kasus Saudara adalah harga transaksi, atau NJOP PBB pada 
        tahun terjadinya perolehan apabila harga transaksi tersebut lebih rendah daripada NJOP PBB 
        dimaksud;
    c.  Dengan demikian, sepanjang pada saat ditandatanganinya akta jual beli oleh PPAT, objek 
        Jual beli yang tercantum dalam akta hanya berupa tanah saja, maka BPHTB yang terutang 
        hanya atas tanah saja, tidak termasuk bangunan.

Demikian untuk dimaklumi.





a.n. Direktur Jenderal
Direktur,

ttd.

Herry Sumardjito
NIP 060061993