KLIPedia

                          DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
                       DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
___________________________________________________________________________________________
                                                     21 Juni 2005

                           SURAT DIREKTUR JENDERAL PAJAK
                         NOMOR S - 559/PJ.51/2005

                             TENTANG

                PPnBM ATAS PENYERAHAN APARTEMEN ATAU RUMAH MEWAH

                        DIREKTUR JENDERAL PAJAK,

Sehubungan dengan surat Saudara nomor : XXX tanggal 03 Mei 2005 perihal Permohonan Penegasan 
Perhitungan PPnBM dari Apartemen atau Rumah Mewah, dengan ini kami sampaikan hal-hal sebagai berikut:

1.  Dalam surat Saudara tersebut dikemukakan bahwa:
    a.  PT ABC adalah perusahaan yang bergerak di bidang real estate (developer), dimana produk 
        yang dibangun ada yang menjadi objek PPnBM.
    b.  Sebagai ilustrasi untuk kasus penyerahan 1 unit apartemen dengan luas 145m2 dengan harga 
        Rp 880.000.000,- PT ABC melakukan penghitungan PPnBM dengan cara sebagai berikut:
        _____________________________________________________________________________
           Objek        Harga Jual      PPN 10% PPnBM 20%        Total
        _____________________________________________________________________________
        Tanah       155.000.000     15.500.000      0      170.500.000
        _____________________________________________________________________________
        Bangunan    725.000.000     72.500.000  145.000.000    942.500.000
        _____________________________________________________________________________
        Total       880.000.000     88.000.000  145.000.000 1.113.000.000
        _____________________________________________________________________________

    c.  Selanjutnya PT ABC memohon penegasan apakah penghitungan PPnBM tersebut sudah benar.

2.  Undang-undang Nomor 8 TAHUN 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak 
    Penjualan Atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-
    undang Nomor 18 TAHUN 2000, antara lain mengatur:
    a.  Pasal 1 angka 17, Dasar Pengenaan Pajak adalah jumlah Harga Jual, Penggantian, Nilai 
        Impor, Nilai Ekspor, atau Nilai Lain yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri Keuangan yang 
        Dipakai sebagai Dasar untuk menghitung pajak yang terutang.
    b.  Pasal 1 angka 18, Harga Jual adalah nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta 
        atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk 
        Pajak Pertambahan Nilai yang dipungut menurut Undang-undang ini dan potongan harga yang 
        dicantumkan dalam Faktur Pajak.

3.  Sesuai Lampiran II Peraturan Menteri Keuangan Nomor 620/KMK.03/2004 tentang Jenis Barang Kena 
    Pajak Yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor Yang Dikenakan Pajak Penjualan Atas 
    Barang Mewah yang mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 2005, memuat Daftar Jenis Barang Kena 
    Pajak yang Tergolong Mewah Yang Dikenakan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah Dengan Tarif 
    sebesar 20%, antara lain:

    Huruf b, Kelompok hunian mewah seperti rumah mewah, apartemen, kondominium, town house, dan 
    sejenisnya.

    -   b.2 :   Apartemen, kondominium, town house, dan sejenisnya dengan luas bangunan 
                150 m2 atau lebih atau dengan harga jual bangunannya Rp 4.000.000,- 
                (empat juta rupiah) atau lebih per m2 tidak termasuk nilai tanahnya.

4.  Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, dengan ini kami tegaskan bahwa:
    a.  Batasan luas bangunan atau harga per m2 bangunan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan 
        Menteri Keuangan tersebut dalam angka 3 digunakan sebagai ukuran apakah apartemen, 
        kondominium, town house, dan sejenisnya tergolong sebagai Barang Kena Pajak yang 
        tergolong mewah.
    b.  Batasan tersebut tidak menetapkan bahwa nilai yang dikenakan PPnBM hanyalah nilai 
        bangunannya saja dan tidak termasuk tanahnya. Oleh Karena itu, besarnya nilai yang 
        digunakan sebagai dasar untuk menghitung besarnya PPnBM terutang adalah seluruh harga 
        jual termasuk nilai tanahnya.
    c.  Mengingat bahwa apartemen yang Saudara bangun mempunyai harga bangunan 
        Rp 725.000.000,- untuk luas 145 m2 atau Rp 5.000.000,-/m2, maka apartemen tersebut 
        termasuk dalam golongan apartemen yang dikenakan PPnBM dengan tarif 20%
    d.  Dengan demikian penghitungan PPN dan PPnBM untuk penyerahan apartemen sebagaimana 
        tersebut dalam angka 1 adalah:

        Harga jual apartemen    :   Rp     880.000.000,-
        PPN 10%     :             88.000.000,-
        PPnBM 20%       :           176.000.000,- (20% x Harga jual apartemen)
                        _______________
        Total           :   Rp 1.144.000.000,-

    Demikian untuk dimaklumi.




A.n. DIREKTUR JENDERAL PAJAK
DIREKTUR PPN DAN PTLL

ttd.

A. SJARIFUDDIN ALSAH