KLIPedia

                          DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
                       DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
___________________________________________________________________________________________
                                                              10 Juli 2001

                           SURAT DIREKTUR JENDERAL PAJAK
                         NOMOR S - 852/PJ.53/2001

                             TENTANG

            OPTION AGREEMENT ATAS PENJUALAN UNIT APARTEMEN

                        DIREKTUR JENDERAL PAJAK,
 
Sehubungan dengan surat Saudara Nomor xxxxxx tanggal 17 April 2001 hal sebagaimana tersebut di atas, 
dengan ini disampaikan hal-hal sebagai berikut :

1.      Dalam surat tersebut diberitahukan bahwa : 
    1.1.        PT.DW adalah perusahaan Real Estate yang memiliki dan menjual apartemen Four Season 
        Regent Residences kepada pembeli. Salah satu cara penjualan adalah dengan cara Option 
        Agreement.    
    1.2.        Hal-hal penting dalam Option Agreement tersebut adalah :    
            a.  PT.DW bermaksud menjual dan mengalihkan hak kepemilikan unit apartemen dengan 
            cara Call Option kepada Pembeli yang disebut Option Holder (OH). OH menerima hak 
            kepemilikan secara komersial yang disebut Put Option; 
        b.  OH wajib membayar harga jual apartemen baik secara tunai atau mencicil; 
        c.  PT.DW berkewajiban untuk menyerahkan secara phisik unit apartemen kepada OH 
            dan OH sudah berhak menguasai untuk ditempati sendiri, disewakan atau dijual, 
            namun penyerahan hak dan bukti kepemilikan dalam bentuk sertifikat secara resmi 
            dari Pemerintah belum dapat dilakukan; 
        d.  Dalam hal OH menjual unit apartemen kepada pembeli berikutnya, maka dibuat 
            Addendum Option Agreement tentang penjualan/pengalihan hak secara komersial 
            yang akan ditandatangani oleh PT.DW, OH, dan Pembeli berikutnya.    
    1.3.        Sehubungan dengan hal itu, Saudara mohon penegasan atas pertanyaan sebagai berikut :    
            a.  Apakah penyerahan secara phisik unit apartemen berdasarkan Option Agreement 
            tersebut sudah termasuk dalam pengertian penyerahan barang berdasarkan Undang-
            undang PPN; 
        b.  Apakah atas pembayaran seluruh harga jual PT.DW atau selambat-lambatnya pada 
            saat penyerahan secara phisik sudah terutang PPN dan PPnBM; 
        c.  Jika penyerahan dari PT.DW kepada OH sudah terutang, apakah atas penjualan dari 
            OH kepada pembeli berikutnya terutang PPN dan PPnBM dan bila terutang PPN saja 
            apakah PT.DW dibebaskan dari tanggung jawab pembayaran PPN karena yang 
            seharusnya terutang adalah Pembeli; 
        d.  Jika ketiga hal tersebut di atas tidak terutang, maka kapan saat terutang PPN dan 
            PPnBM.    

2.      Berdasarkan Undang-undang Nomor 8 TAHUN 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa 
    dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang 
    Nomor 18 TAHUN 2000, antara lain diatur : 
    2.1.        Pasal 4 huruf a, Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas penyerahan Barang Kena Pajak di 
        dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha.    
    2.2.        Pasal 5 ayat (1) huruf a, di samping pengenaan Pajak Pertambahan Nilai, dikenakan juga 
        Pajak Penjualan atas Barang Mewah terhadap penyerahan Barang Kena Pajak Yang 
        Tergolong Mewah yang dilakukan oleh Pengusaha yang menghasilkan Barang Kena Pajak 
        Yang Tergolong Mewah tersebut di dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya.    
    2.3.        Pasal 5 ayat (2), Pajak Penjualan atas Barang Mewah dikenakan hanya satu kali pada waktu 
        penyerahan Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah oleh Pengusaha yang menghasilkan 
        atau pada waktu impor.    
    2.4.        Pasal 11 ayat (1) huruf a, terutangnya pajak terjadi pada saat penyerahan Barang Kena 
        Pajak.    
    2.5.        Pasal 11 ayat (2), dalam hal pembayaran diterima sebelum penyerahan Barang Kena Pajak 
        atau sebelum penyerahan Jasa Kena Pajak, atau dalam hal pembayaran dilakukan sebelum 
        dimulainya pemanfaatan Barang Kena Pajak tidak berwujud atau Jasa Kena Pajak dari luar 
        Daerah Pabean, saat terutangnya pajak adalah pada saat pembayaran.    

3.      Pasal 13 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 143 TAHUN 2000, terutangnya pajak atas penyerahan 
    Barang Kena Pajak berwujud yang menurut sifat atau hukumnya berupa barang tidak bergerak, 
    terjadi pada saat penyerahan hak untuk menggunakan atau menguasai Barang Kena Pajak tersebut, 
    baik secara hukum atau secara nyata, kepada pihak pembeli.

4.      Berdasarkan Pasal 2 jo. Lampiran II huruf b.2. Keputusan Menteri Keuangan Nomor 570/KMK.04/2000 
    tanggal 26 Desember 2000 sebagaimana telah diubah dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 
    381/KMK.03/2001 tanggal 25 Juni 2001, atas penyerahan Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah 
    di dalam Daerah Pabean oleh Pengusaha yang menghasilkan Barang Kena Pajak Yang Tergolong 
    Mewah berupa apartemen, kondominium, town house, dengan luas bangunan 150 m2 atau dengan 
    harga jual bangunannya Rp.3 Juta/m2 atau lebih, dikenakan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah 
    dengan tarif 20% (dua puluh persen).

5.      Berdasarkan ketentuan pada butir 2 sampai dengan 4 serta memperhatikan isi surat Saudara pada 
    butir 1, dengan ini ditegaskan sebagai berikut : 
    5.1.        Pada saat PT.DW menjual unit apartemen dengan cara Option Agreement kepada OH yang 
        diikuti dengan penyerahan secara phisik unit apartemen dari PT.DW kepada OH sudah terjadi 
        penyerahan Barang Kena Pajak. Dengan demikian atas penjualan unit apartemen tersebut 
        sudah terutang Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% (sepuluh persen). Dalam hal 
        pembayaran dilakukan sebelum penyerahan unit apartemen, saat terutangnya pajak adalah 
        pada saat pembayaran.    
    5.2.        Apabila unit apartemen tersebut memenuhi batasan sebagaimana dimaksud dalam butir 4, 
        maka atas penyerahan unit apartemen tersebut terutang Pajak Penjualan atas Barang Mewah 
        sebesar 20% (dua puluh persen).    

Demikian untuk dimaklumi.




a.n. Direktur Jenderal Pajak
Direktur PPN dan PTLL

ttd.

I Made Gde Erata
NIP. 060044249