KLIPedia

                          DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
                       DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
___________________________________________________________________________________________
                                               11 Oktober 2005

                           SURAT DIREKTUR JENDERAL PAJAK
                         NOMOR S - 910/PJ.53/2005

                             TENTANG

        PERMOHONAN PENJELASAN TENTANG PENGENAAN PPnBM ATAS PENJUALAN APARTEMEN

                        DIREKTUR JENDERAL PAJAK,

Sehubungan dengan surat Saudara nomor : XXX tanggal 15 Juni 2005 hal Permohonan Penjelasan tentang 
Pengenaan PPnBM atas Penjualan Apartemen, dengan ini disampaikan hal-hal sebagai berikut :

1.  Dalam surat tersebut dan lampirannya antara lain dikemukakan sebagai berikut :
    a.  PT ABC adalah perusahaan persewaan apartemen. Untuk mendukung usaha tersebut, tahun 
        1998 PT ABC membeli 334 unit Taman XXX Apartemen dari PT XYZ. Selanjutnya, untuk 
        efisiensi beberapa Apartemen yang ada dijual.
    b.  Luas 334 unit apartemen yang dibeli oleh PT ABC dari PT XYZ tersebut masing-masing tidak 
        lebih dari 100 m2 yaitu antara 53 m2 sampai dengan 93 m2 per unit apartemen dengan nilai 
        pembelian sebesar Rp 2.510.486 per m2 (daftar terlampir). Disamping itu, dari seluruh 
        apartemen yang dimiliki sampai dengan saat ini, tidak terdapat perubahan bentuk, ukuran 
        serta spesifikasi atas ruangan apartemen tersebut.
    c.  Menurut Saudara, atas transaksi pembelian apartemen tersebut tidak memenuhi kriteria 
        "Macam dan jenis Barang Kena Pajak Tergolong Mewah selain Kendaraan Bermotor yang 
        dikenakan PPnBM" sebagaimana dimaksud dalam Keputusan Menteri Keuangan Nomor 
        644/KMK.04/1994 yang juga ditegaskan dalam Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor 
        SE-27/PJ.51/1995.
    d.  Tahun 2004 serta tahun 2005, PT ABC menjual sebagian apartemen tersebut dengan mengacu 
        pada :
        d.1.    Keputusan Menteri Keuangan Nomor 141/KMK.03/2002 tentang Jenis Barang Kena 
            Pajak Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang Dikenakan PPn BM.
        d.2.    Keputusan Dirjen Pajak Nomor KEP-219/PJ./2002 tentang Pengenaan PPnBM atas 
            Penyerahan Barang Kena Pajak Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor.
        d.3.    Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-15/PJ.51/2002 tentang Penetapan/Penyesuaian 
            batasan harga (treshold) terhadap kelompok barang yang sebelumnya telah diberikan 
            batasan harga yaitu untuk apartemen dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih 
            dengan harga jual bangunan Rp 4.000.000 per m2 atau lebih.
        Saudara berpendapat bahwa, atas penjualan apartemen tersebut termasuk dalam kriteria 
        penyerahan Barang Kena Pajak Tergolong Mewah, yang atas penyerahannya dikenakan 
        PPnBM, karena walaupun luas apartemen yang dimiliki kurang dari 150 m2, tetapi harga jual 
        apartemen tersebut telah mencapai Rp 4.000.000 per m2 atau lebih. Namun demikian, apabila 
        mengacu pada Undang-Undang Nomor 18 TAHUN 2000 sebagai perubahan ketiga dari Undang-
        Undang Nomor 8 TAHUN 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak 
        Penjualan atas Barang Mewah Pasal 5 ayat (2) disebutkan bahwa Pajak Penjualan atas Barang 
        Mewah dikenakan hanya satu kali pada waktu penyerahan Barang Kena Pajak Tergolong 
        Mewah oleh pengusaha yang menghasilkan (produsen). Dengan demikian, atas transaksi 
        penjualan apartemen tersebut bukanlah pengusaha yang menghasilkan/memproduksi 
        apartemen.
    e.  Untuk menghindari adanya kesalahan penerapan dalam pelaksanaan ketentuan-ketentuan 
        tersebut, serta untuk menjamin adanya kepastian hukum atas transaksi penjualan apartemen 
        yang dilakukan oleh PT ABC, Saudara memohon penegasan serta penjelasan sebagai 
        berikut :
        e.1.    Apakah transaksi penjualan apartemen yang dilakukan oleh PT ABC merupakan 
            Objek PPnBM?
        e.2.    Apabila pada saat perolehan/pembelian apartemen dari PT XYZ secara keseluruhan 
            tidak memenuhi kriteria sebagai objek PPnBM sebagaimana dijelaskan di atas, 
            kemudian pada saat PT ABC melakukan penjualan atas apartemen tersebut (dengan 
            harga yang telah memenuhi kriteria Objek PPnBM) sebagaimana transaksi penjualan 
            yang dilakukan pada tahun 2004 dan 2005, apakah kewajiban pemungutan PPnBM 
            tersebut dapat bergeser kepada PT ABC sebagai penjual tingkat kedua, mengingat 
            PPnBM berdasarkan Undang-Undang Nomor Tahun 2000 dikenakan hanya satu kali 
            oleh pengusaha yang menghasilkan, sedangkan PT ABC bukan sebagai pengusaha 
            yang menghasilkan Barang Kena Pajak Tergolong Mewah tersebut?

2.  Undang-Undang Nomor 8 TAHUN 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak 
    Penjualan Atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-
    Undang Nomor 18 TAHUN 2000 antara lain mengatur :
    a.  Pasal 4 huruf a dan c, bahwa Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas penyerahan Barang 
        Kena Pajak dan Jasa Kena Pajak di dalam daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha.
    b.  Pasal 5 ayat (1), bahwa disamping pengenaan Pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4, 
        dikenakan juga Pajak Penjualan atas Barang Mewah terhadap :
        a). penyerahan Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah yang dilakukan oleh 
            Pengusaha yang menghasilkan Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah tersebut 
            di dalam Daerah Pabean dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya.
        b). impor Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah.
        Di dalam memori penjelasannya, antara lain dijelaskan bahwa pengenaan Pajak Penjualan 
        atas Barang Mewah terhadap suatu penyerahan Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah
        tidak memperhatikan apakah suatu bagian dari Barang Kena Pajak tersebut telah dikenakan
        atau tidak dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah pada transaksi sebelumnya.
    c.  Pasal 5 ayat (2), bahwa Pajak Penjualan atas Barang Mewah dikenakan hanya satu kali pada 
        waktu penyerahan Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah oleh Pengusaha yang 
        menghasilkan atau pada waktu impor.

3.  Lampiran I huruf (f.2) Keputusan Menteri Keuangan Nomor 644/KMK.04/1994 tentang Macam dan Jenis 
    Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor Yang Dikenakan Pajak 
    Penjualan atas Barang Mewah, mengatur bahwa atas penyerahan apartemen, kondominium, town 
    house dan sejenisnya dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebesar 10%.

4.  Lampiran II huruf (b.2) Keputusan Menteri Keuangan Nomor 381/KMK.03/2001 tentang Perubahan atas 
    Keputusan Menteri Keuangan Nomor 570/KMK.04/2000 tentang Macam dan Jenis Barang Kena Pajak 
    Yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor Yang Dikenakan Pajak Penjualan atas Barang 
    Mewah, mengatur bahwa atas penyerahan apartemen, kondominium, town house, dengan luas 
    bangunan 150 m2 atau lebih, atau dengan harga jual bangunannya Rp 3 juta/m2 atau lebih dikenakan 
    Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebesar 20%.

5.  Berdasarkan butir 2, 3 dan 4 tersebut di atas serta memperhatikan surat Saudara pada butir 1, 
    dengan ini ditegaskan bahwa :
    a.  Penyerahan apartemen yang terjadi pada atau setelah tanggal 1 Januari 1995 sampai dengan 
        tanggal 30 Juni 2001 dengan luas satuan apartemen 150 m2 atau lebih, atau harga jual 
        bangunannya per m2 adalah sebesar Rp 3.000.000,00 atau lebih dikenakan Pajak Penjualan 
        atas Barang Mewah (PPnBM) sebesar 20%. Dengan demikian, sepanjang penyerahan 
        apartemen oleh PT XYZ kepada PT ABC pada tahun 1998 memiliki luas kurang dari 150 m2 
        atau harga jual bangunannya per m2 adalah kurang dari Rp 3.000.000,00, maka atas 
        penyerahan tersebut tidak dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM).
    b.  Penyerahan (penjualan) apartemen yang dilakukan oleh PT ABC tahun 2004 dan 2005 tidak 
        terutang Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM), mengingat Pajak Penjualan atas 
        Barang Mewah (PPnBM) hanya dikenakan satu kali, yaitu terhadap penyerahan Barang Kena 
        Pajak Yang Tergolong Mewah yang dilakukan oleh Pengusaha yang menghasilkan Barang 
        Kena Pajak Yang Tergolong Mewah tersebut dan PT ABC bukan merupakan Pengusaha yang 
        menghasilkan Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah tersebut.

Demikian disampaikan untuk dimaklumi.




DIREKTUR,

ttd.

A. SJARIFUDDIN ALSAH