DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
___________________________________________________________________________________________
24 Juli 2003
SURAT DIREKTUR JENDERAL PAJAK
NOMOR S - 490/PJ.321/2003
TENTANG
PERLAKUAN PAJAK ATAS KEGIATAN MEMBANGUN SENDIRI
DIREKTUR JENDERAL PAJAK,
Sehubungan dengan surat Saudara tanpa nomor tanggal 25 Nopember 2002 perihal sebagaimana tersebut
pada pokok surat, dengan ini disampaikan hal-hal sebagai berikut :
1. Dalam surat tersebut secara garis besar Saudara mengemukakan permasalahan bahwa:
a. PT ABC, NPWP : XX.XXX.XXX.X.XXX.XXX yang bergerak di bidang perdagangan dan jasa
penunjang minyak bumi dan gas alam berencana untuk melakukan perjanjian dengan suatu
perusahaan kontraktor untuk membangun gedung kantor di atas lahan sendiri;
b. Saudara memohon penegasan atas pembangunan gedung kantor di atas lahan sendiri
tersebut, mengenai dua aspek perpajakan yaitu Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak
Penghasilan atas jasa konstruksi.
2. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
a. Berdasarkan Undang-undang Nomor 8 TAHUN 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang
dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah
terakhir dengan Undang-undang Nomor 18 TAHUN 2000 (UU PPN) diatur antara lain:
1) Pasal 1 angka 19, bahwa Penggantian adalah nilai berupa uang, termasuk semua
biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh pemberi jasa karena penyerahan
Jasa Kena Pajak, tidak termasuk pajak yang dipungut menurut Undang-undang ini
dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak.
2) Pasal 4 huruf c, bahwa Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas penyerahan Jasa
Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha.
3) Pasal 9 ayat (8) huruf b, bahwa Pajak Masukan tidak dapat dikreditkan bagi
pengeluaran untuk perolehan Barang Kena Pajak atau Jasa Kena Pajak yang tidak
mempunyai hubungan langsung dengan kegiatan usaha. Dalam memori penjelasan
Pasal 9 ayat (8), huruf b, dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan pengeluaran yang
langsung berhubungan dengan kegiatan usaha adalah pengeluaran untuk kegiatan-
kegiatan produksi, distribusi, pemasaran dan manajemen.
4) Pasal 16C, bahwa Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas kegiatan membangun
sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi
atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain yang batasan
dan tata caranya diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan.
b. berdasarkan Pasal 14 ayat (2) huruf c Peraturan Pemerintah Nomor 143 TAHUN 2000 tentang
Pelaksanaan Undang-undang Nomor 8 TAHUN 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang
dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah
terakhir dengan Undang-undang Nomor 18 TAHUN 2000 sebagaimana telah diubah dengan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 TAHUN 2002 diatur bahwa tempat terutang atas kegiatan
membangun sendiri oleh Pengusaha Kena Pajak yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha
atau pekerjaannya atau oleh bukan Pengusaha Kena Pajak adalah di tempat bangunan
tersebut didirikan.
c. Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 554/KMK.04/2000 tentang Batasan dan
Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri yang
Dilakukan Dalam Kegiatan Usaha atau Pekerjaan oleh Orang Pribadi atau Badan Yang
Hasilnya Digunakan Sendiri atau Digunakan Pihak Lain sebagaimana telah diubah dengan
Keputusan Menteri Keuangan Nomor 320/KMK.03/2002 diatur antara lain:
1) Pasal 1, dalam Keputusan Menteri Keuangan ini, yang dimaksud dengan Kegiatan
Membangun Sendiri adalah kegiatan membangun sendiri bangunan yang
diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat usaha dengan luas bangunan 200 m2
(dua ratus meter persegi) atau lebih dan bersifat permanen.
2) Pasal 2 ayat (1), atas kegiatan membangun sendiri sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 1 dikenakan Pajak Pertambahan Nilai dengan tarif 10% (sepuluh persen)
dikalikan dengan Dasar Pengenaan Pajak.
3) Pasal 2 ayat (2), Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah
40% dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau yang dibayarkan untuk
membangun sendiri, tidak termasuk harga perolehan tanah.
d. Berdasarkan Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-387/PJ./2002 tentang Pengenaan
Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri yang Dilakukan Tidak Dalam
Kegiatan Usaha atau Pekerjaan oleh Orang Pribadi atau Badan yang Hasilnya Digunakan
Sendiri atau Digunakan Pihak Lain diatur antara lain:
1) Pasal 1 angka 2, bangunan adalah bangunan permanen yang konstruksi utamanya
terdiri dari:
- Tembok,
- Kayu tahan lama; dan atau
- Bahan lain yang mempunyai kekuatan sampai 20 (dua puluh) tahun atau
lebih.
2) Pasal 5 ayat (4), Pajak Masukan yang dibayar sehubungan dengan kegiatan
membangun sendiri tidak dapat dikreditkan.
3) Pasal 7 ayat (2), kegiatan mendirikan bangunan yang dilakukan melalui kontraktor
atau pemborong bukan merupakan kegiatan membangun sendiri sepanjang dapat
dibuktikan bahwa atas kegiatan membangun tersebut telah dipungut Pajak
Pertambahan Nilai.
3. Pajak penghasilan
a. Berdasarkan Pasal 23 ayat 1 huruf c Undang-undang Nomor 7 TAHUN 1983 tentang Pajak
Penghasilan sebagaimana telah diubah beberapa kali terakhir dengan Undang-undang Nomor
17 TAHUN 2000 (UU PPh) diatur bahwa atas penghasilan dengan nama dan dalam bentuk
apapun yang dibayarkan atau terutang oleh badan pemerintah, Subjek Pajak badan dalam
negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, atau perwakilan perusahaan luar negeri
lainnya kepada Wajib Pajak dalam negeri atau bentuk usaha tetap, dipotong pajak oleh pihak
yang wajib membayarkan sebesar 15% (lima belas persen) dari perkiraan penghasilan neto
atas imbalan sehubungan dengan jasa teknik, jasa manajemen, jasa konstruksi, jasa
konsultan, dan jasa lain selain jasa yang telah dipotong Pajak Penghasilan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 21.
b. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 140 TAHUN 2000 dan Keputusan Menteri Keuangan
Nomor 559/KMK.04/2000 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Usaha Jasa
Konstruksi, antara lain diatur bahwa:
1) Pasal 1 ayat (1), atas penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak dalam
negeri dan bentuk usaha tetap dari usaha di bidang jasa konstruksi, dikenakan Pajak
Penghasilan berdasarkan ketentuan umum Undang-undang Pajak Penghasilan.
2) Pasal 1 ayat (2), atas penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak
sebagaimana dimaksud pada Pasal 1 ayat (1) yang memenuhi kualifikasi sebagai
usaha kecil berdasarkan sertifikat yang dikeluarkan oleh lembaga yang berwenang,
serta yang mempunyai nilai pengadaan sampai dengan Rp 1.000.000.000,00 (satu
miliar rupiah), dikenakan Pajak Penghasilan yang bersifat final.
3) Pasal 2 ayat (1) huruf a, atas penghasilan yang diterima atau diperoleh oleh Wajib
Pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (1), dikenakan pemotongan pajak
berdasarkan Pasal 23 Undang-undang Pajak Penghasilan oleh pengguna jasa, dalam
hal pengguna jasa adalah badan Pemerintah, Subjek Pajak Badan dalam negeri,
bentuk usaha tetap, atau orang pribadi sebagai Wajib Pajak dalam negeri yang
ditunjuk oleh Direktur Jenderal Pajak sebagai pemotong Pajak Penghasilan Pasal 23
pada saat pembayaran uang muka atau termijn.
4) Pasal 2 ayat (2) huruf a, atas penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2) dikenakan pemotongan pajak yang
bersifat final sesuai ketentuan Pasal 3 oleh pengguna jasa, dalam hal pengguna jasa
adalah badan pemerintah, Subjek Pajak badan dalam negeri, bentuk usaha tetap,
atau orang pribadi sebagai Wajib Pajak dalam negeri yang ditunjuk oleh Direktur
Jenderal Pajak sebagai pemotong PPh Pasal 23 pada saat pembayaran uang muka
dan termijn.
5) Pasal 3, besarnya Pajak Penghasilan final yang terutang dan harus dipotong oleh
pengguna jasa atau disetor sendiri oleh Wajib Pajak penyedia jasa yang bersangkutan
ditetapkan sebagai berikut:
- 4% (empat persen) dari jumlah bruto yang diterima Wajib Pajak penyedia
jasa perencanaan konstruksi;
- 2% (dua persen) dari jumlah bruto, yang diterima Wajib Pajak penyedia
jasa pelaksanaan konstruksi;
- 4% (empat persen) dari jumlah bruto, yang diterima Wajib Pajak penyedia
jasa pengawasan konstruksi.
c. Berdasarkan Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP - 170/PJ./2002 tentang Jenis Jasa
Lain dan Perkiraan Penghasilan Neto Sebagaimana Dimaksud Dalam Pasal 23 ayat (1) Huruf
c Undang-undang Nomor 7 TAHUN 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah
terakhir dengan Undang-undang Nomor 17 TAHUN 2000, antara lain diatur bahwa:
1) Jenis jasa lain tersebut antara lain adalah jasa pelaksanaan konstruksi, jasa
perencanaan konstruksi dan jasa pengawasan konstruksi termasuk jasa perawatan/
pemeliharaan/perbaikan bangunan, jasa instalasi/pemasangan mesin, listrik/telepon/
air/gas/AC/TV kabel, sepanjang jasa tersebut dilakukan Wajib Pajak yang ruang
lingkup pekerjaannya di bidang konstruksi dan mempunyai izin/sertifikasi sebagai
pengusaha konstruksi.
2) Besarnya perkiraan penghasilan neto sehubungan imbalan jasa tersebut antara lain:
- jasa pelaksanaan konstruksi sebesar 13 1/3%;
- jasa perencanaan konstruksi sebesar 26 2/3%;
- jasa pengawasan konstruksi sebesar 26 2/3%;
dari jumlah bruto tidak termasuk PPN.
3) Yang dimaksud dengan jumlah imbalan bruto khusus untuk jasa konstruksi adalah
jumlah imbalan yang dibayarkan seluruhnya, termasuk atas pemberian jasa dan
pengadaan material/barangnya
4. Berdasarkan ketentuan-ketentuan tersebut di atas, dengan ini ditegaskan bahwa:
a. Pajak Pertambahan Nilai
1) Apabila dibangun oleh Kontraktor.
a) Atas pembangunan gedung perkantoran untuk kegiatan perusahaan yang
dilakukan oleh Perusahaan Kontraktor terutang Pajak Pertambahan Nilai
sebesar 10% (sepuluh persen) dari nilai penggantian yang dibayar atau
seharusnya dibayar kepada Perusahaan Kontraktor.
b) Pembayaran Pajak Pertambahan Nilai kepada Perusahaan Kontraktor dapat
dikreditkan sebagai Pajak Masukan, apabila bangunan perkantoran tersebut
berhubungan langsung dengan kegiatan usaha untuk menghasilkan barang
atau jasa yang dikenakan Pajak Pertambahan Nilai.
2) Apabila dibangun dengan cara Membangun Sendiri.
a) Dalam hal pembangunan gedung perkantoran untuk kegiatan perusahaan
tidak diserahkan atau dilakukan oleh Perusahaan Kontraktor, maka
pembangunan gedung tersebut merupakan kegiatan membangun sendiri
sepanjang memenuhi syarat-syarat dalam butir 2 huruf c angka 1 dan huruf
d angka 1, terutang Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% x 40% x jumlah
biaya yang dikeluarkan dan atau yang dibayarkan untuk membangun sendiri,
tidak termasuk harga perolehan tanah.
b) Pajak Pertambahan Nilai yang sudah dibayar pada waktu perolehan atau
pembelian bahan-bahan bangunan dan perlengkapan pembangunan, sudah
dikreditkan dan sudah diperhitungkan (deemed) dalam Pajak Pertambahan
Nilai yang terutang atas kegiatan membangun sendiri, oleh karena itu Pajak
Pertambahan Nilai yang sudah dibayar tersebut tidak dapat diakui atau
dikapitalisasi sebagai beban.
b. Pajak Penghasilan
1) Dalam hal Perusahaan Kontraktor merupakan perusahaan yang ruang lingkup
pekerjaannya di bidang konstruksi dan mempunyai ijin/sertifikasi sebagai Pengusaha
Konstruksi serta memenuhi kualifikasi sebagai usaha kecil berdasarkan sertifikat
yang dikeluarkan lembaga yang berwenang, dan nilai pengadaan per kontrak tidak
melebihi Rp. 1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah), maka PT ABC wajib memotong
Pajak Penghasilan yang bersifat final atas imbalan jasa yang diterima oleh
Perusahaan Kontraktor pada saat pembayaran uang muka dan termijn dengan tarif
sebagaimana dimaksud pada butir 3 huruf b angka 5;
2) Dalam hal Perusahaan Kontraktor tidak memenuhi kualifikasi sebagai perusahaan
yang ruang lingkup pekerjaannya di bidang konstruksi dan mempunyai ijin/sertifikasi
sebagai Pengusaha Konstruksi serta memenuhi kualifikasi sebagai usaha kecil dan
nilai pengadaan per kontrak lebih dari Rp. 1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah),
maka PT ABC wajib memotong Pajak Penghasilan Pasal 23 dengan tarif sebesar:
- 15% X 26 2/3% atau 4% atas jasa perencanaan konstruksi;
- 15% X 26 2/3% atau 4% atas jasa pengawasan konstruksi;
- 15% X 13 1/3% atau 2% atas jasa pelaksanaan konstruksi.
dari jumlah bruto tidak termasuk PPN
Demikian untuk dimaklumi.
A.n. DIREKTUR JENDERAL,
DIREKTUR
ttd
IGN MAYUN WINANGUN