DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
___________________________________________________________________________________________
8 Juni 2005
SURAT DIREKTUR JENDERAL PAJAK
NOMOR S - 485/PJ.33/2005
TENTANG
PERMASALAHAN PEMERIKSAAN
DIREKTUR JENDERAL PAJAK,
Sehubungan dengan surat Saudara Nomor : S-60/WPJ.03/KP.0105/2005 tanggal 21 April 2005 perihal
dimaksud pada pokok surat, dengan ini disampaikan hal-hal sebagai berikut :
I. Dalam surat tersebut antara lain dikemukakan :
A. Saat dilakukannya Pemeriksaan SPT LB PPh tahun 2003 atas nama Wajib Pajak PT. XXX
ditemukan data-data sebagai berikut :
1. Sesuai dengan anggaran dasar pendirian perusahaan, Wajib Pajak berusaha di bidang
pengembang yang meliputi perencanaan, pelaksanaan, pemborong pada umumnya
(general contractor) antara lain membangun kawasan perumahan (real estate),
kawasan industri (industrial estate), gedung-gedung apartemen, kondominium,
perkantoran, beserta fasilitas-fasilitasnya.
2. Pada tanggal 8 Oktober 2002 diterbutkan sertifikat HGB No. 763/2002 atas tanah eks
Taman Ria & Taman Budaya kepada Wajib Pajak seluas 54.470 m2. Atas perolehan
tanah ini Wajib Pajak telah membayar BPHTB sebesar Rp 1077.378.00 pada tanggal
13 Oktober 2002.
3. Pada tanggal 24 Desember 2002 diterbitkan Keputusan Gubernur Nomor : 17/2002
tentang Berita Acara Pelepasan Nomor : 51/BA/IX/2002 untuk tanah seluas 24.453
m2 dengan rincian sebagai berikut :
a. HGB No. 764 a.n. PT.XXX luas 19.654 m2.
b. HGB No. 765 a.n. PT XXX luas 1.215 m2
c. HGB No. 767 a.n. PT XXX luas 3.584 m2
d. Hak pengelolaan No. 02/2002 Pempro Sumsel luas 30.287 m2 yang terdiri :
e. HGB No. 766 Luas 6.561 (peruntukan untuk Hotel Aston)
f. Fasum/Parkir luas 23.726 m2
(tanah pada butir d dikelola bersama berdasarkan perjanjian kerjasama antara
Pemprop Sumsel dan PT XXX).
4. Pada tanggal 28 Desember 2002 dibuat pernyataan dari PT XXX dihadapan Notaris
Husnawati yang menyatakan "RUPS menyetujui atas tiga bidang tanah yang terdiri
dari Sertifikat No. 764, 765 dan 767 ke atas nama Sengman Thahja (ST) Pribadi.
5. Pada tanggal 30/12/2002 dibuat pernyataan dihadapan Notaris Nurbaiti SH yang
antara lain menyatakan :
a. Bahwa PT XXX memiliki 3 (tiga) bidang tanah (Sertifikat HGB No. 764,765
dan 767);
b. Bahwa tiga bidang tanah tersebut akan ditingkatkan status hak tanahnya
menjadi hak milik dan tercatat atas nama Tuan Sengman Tjahja;
c. Bahwa terhitung mulai 3 (tiga) bidang tanah tersebut menjadi hak milik dan
tercatat atas nama Sengman Tjahjam tanah tersebut tetap sah milik PT. XXX;
d. Bahwa PT XXX adalah pemilik sah tanah tersebut;
e. Bahwa seluruh hasil penjualan dari tanah tersebut akan dikembalikan kepada
PT XXX sehingga Sengman Tjahja tidak berhak menerima apapun.
6. Selanjutnya pada tanggal 17 Februari 2003 atas tanah tersebut diterbitkan Sertifikat
Hak Milik atas nama "ST" (Sepanjang saham mayoritas pada Wajib Pajak).
B. Saudara memohon petunjuk mengenai konsekuensi perpajakan dari adanya pernyataan yang
disahkan di hadapan notaris serta penerbitan Sertifikat Hak Milik tersebut, terutama
berkenaan dengan :
1. Apakah adanya pernyataan perubahan nama di depan notaris yang diikuti dengan
penerbitan sertifikat serta pernyataan bahwa tanah tersebut tetap milik Wajib Pajak
tersebut dapat dikategorikan sebagai pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan
dari Wajib Pajak kepada ST?
2. Dalam hal dianggap terjadi pengalihan apakah Wajib Pajak wajib membayar PPh
Pasal 4 ayat (2)? Hal ini kami sampaikan mengingat dalam Peraturan Pemerintah
Nomor : 79 TAHUN 1999 maupun dalam Keputusan Menteri Keuangan Nomor :
566/KMK.04/1999. Transaksi Penjualan atau Pengalihan Hak atas pengalihan tanah
dan bangunan antara sebagai barang dagangan dengan bukan barang dagangan.
Namun demikian dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor :
SE-55/PJ.42/1999 tanggal 31 Desember 1999 yang ditegaskan terbatas pada bahwa
Wajib Pajak Badan termasuk Koperasi yang melakukan transaksi penjualan atau
pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan sebagai barang dagangan.
3. Dalam hal pernyataan berubah nama di depan notaris yang diikuti dengan penerbitan
sertifikat dianggap sebagai pengalihan sebagaimana pada huruf a, apakah
pernyataan "masih tetap milik perusahaan" sebagaimana pada angka 5 dapat
dianggap sebagai inbreng?
4. Dalam hal pernyataan perubahan nama di depan notaris yang diikuti dengan
penerbitan sertifikat dianggap sebagai pengalihan sebagaimana pada huruf a, dan
pernyataan "masih tetap milik perusahaan" dianggap sebagai imbreng huruf c, mohon
petunjuk mengenai penerapan PPN. Apakah hak ini dapat dianggap sebagai Retur
(Pengembalian) sebagaimana diatur dalam Keputusan Menteri Keuangan Nomor :
596/KMK.04/1994 tanggal 21 Desember 1994 yang ditegaskan dengan Surat Edaran
Direktur Jenderal Pajak Nomor : SE-12/PJ.54/1995 tanggal 3 April 1995 yang
menyatakan : Tidak berlebihan kiranya bila ditegaskan bahwa atas pengembalian
BKP yang terjadi dalam Masa Pajak yang sama dengan terjadinya penyerahan BKP
tersebut, tidak harus ditatausahakan sebagai pengembalian BKP dalam Surat Edaran
ini, melainkan dapat ditatausahakan sebagai pembatalan dan atau perbaikan atas
penyerahan berikut Faktur Pajak yang bersangkutan.
II. Dasar Hukum PPh
1. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 7 TAHUN 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana
telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 17 TAHUN 2000, antara lain diatur bahwa :
Pasal 4 ayat (1) huruf d : yang menjadi Objek Pajak adalah penghasilan yaitu setiap
tambahan kemampuan ekonomis yang diterima atau
diperoleh Wajib Pajak, baik yang berasal dari Indonesia
maupun dari luar Indonesia, yang dapat dipakai untuk
konsumsi atau untuk menambah kekayaan Wajib Pajak yang
bersangkutan, dengan nama dan dalam bentuk apapun,
termasuk keuntungan karena penjualan atau karena
pengalihan harta termasuk keuntungan karena pengalihan
harta kepada perseroan, persekutuan, dan badan lainnya
sebagai penggganti saham atau penyertaan modal;
Pasal 4 ayat (2) : atas penghasilan berupa bunga deposito dan tabungan-
tabungan lainnya, penghasilan dari transaksi saham dan
sekuritas lainnya di bursa efek, penghasilan dari pengalihan
harta berupa tanah dan atau bangunan serta penghasilan
tertentu lainnya, pengenaan pajaknya diatur dengan
Peraturan Pemerintah.
2. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 48 TAHUN 1994 tentang Pembayaran Pajak
Penghasilan atas Penghasilan dari pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan
sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor 79 TAHUN 1999,
antara lain diatur bahwa :
Pasal 1 ayat (1) : atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi
atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan;
Pasal 1 ayat (2) huruf a : pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana
dimaksud dalam ayat (1) antara lain adalah penjualan, tukar-
menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak,
penyerahan hak, lelang, hibah, atau cara lain yang
disepakati dengan pihak lain selain pemerintah;
Pasal 2 : orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh
penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2)
huruf a, wajib membayar sendiri. Pajak Penghasilan yang
terutang ke bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum
akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang
atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditanda
tangani oleh pejabat yang berwenang;
Pasal 4 ayat (1) : besarnya Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 2 ayat (1) dan Pasal 3 ayat (1) adalah 5% (lima per
seratus) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan;
Pasal 6 : dikecualikan dari ketentuan-ketentuan tersebut di atas, bagi
Wajib Pajak badan termasuk koperasi yang usaha pokoknya
melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan, pengenaan Pajak Penghasilannya berdasarkan
ketentuan umum Pasal 16 ayat (1) dan Pasal 17 Undang-
Undang Nomor 7 TAHUN 1983 tentang Pajak Penghasilan
sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang
Nomor 10 Tahun 1994;
Pasal 8 ayat (1) : bagi Wajib Pajak orang pribadi, yayasan atau organisasi
yang sejenis, yang usaha pokoknya melakukan transaksi
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, pembayaran
Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4
ayat (1) bersifat final.
3. Peraturan Pemerintah Nomor 79 TAHUN 1999 tanggal 30 September 1999 tentang Perubahan
Kedua atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 TAHUN 1994 tentang Pembayaran Pajak
Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
Pasal 1 ayat (1) : Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau
badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib
dibayar Pajak penghasilan.
ayat (2) : Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) antara lain :
a. penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak,
pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, atau cara lain
yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah;
Pasal 6 : Dikecualikan dari ketentuan-ketentuan tersebut diatas, bagi Wajib
Pajak badan termasuk koperasi yang usaha pokoknya melakukan
transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, pengenaan
Pajak Penghasilannya berdasarkan ketentuan umum Pasal 16 ayat
(1) dan Pasal 17 Undang-Undang Nomor 7 TAHUN 1983 tentang Pajak
Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-
Undang Nomor 10 Tahun 1994".
4. Keputusan Menteri Keuangan Nomor 566/KMK.04/1999 tanggal 27 Desember 1999 tentang
Pajak Penghasilan Wajib Pajak Badan yang Usaha Pokoknya Melakukan Transaksi Penjualan
atau Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan jo. SE-55/PJ.42/1999 tanggal 31
Desember 1999.
Pasal 1 : Yang dimaksud dengan Wajib Pajak Badan termasuk koperasi yang usaha
pokoknya melakukan transaksi atau pengalihan hak atas tanah dan atau
bangunan sebagaimana tercantum dalam Pasal 6 Peraturan Pemerintah
Nomor 79 TAHUN 1999 adalah Wajib Pajak badan termasuk koperasi yang
melakukan transaksi penjualan atas pengalihan hak atas tanah dan atau
bangunan sebagai barang dagangan, termasuk pengembangan kawasan
perumahan, pertokoan, pergudangan, industri, kondominium, apartemen,
rumah susun, dan gedung perkantoran.
III. Dasar Hukum PPN
1. Undang-Undang Nomor 8 TAHUN 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan
Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-
Undang Nomor 18 TAHUN 2000 :
Pasal 1 : Dalam Undang-Undang ini yang dimaksud dengan :
2. Barang adalah barang berwujud, yang menurut sifat
atau hukumnya dapat berupa barang bergerak atau
barang tidak bergerak, dan barang tidak berwujud.
3. Barang Kena Pajak adalah barang sebagaimana
dimaksud dalam angka 2, yang dikenakan pajak
berdasarkan Undang-Undang ini.
4. Pengusaha adalah orang pribadi atau Badan
sebagaimana dimaksud dalam angka 13 yang dalam
kegiatan usaha atau pekerjaannya menghasilkan
barang, mengimpor barang, mengekspor barang,
melakukan usaha perdagangan, memanfaatkan
barang tidak berwujud dari luar Daerah Pabean,
melakukan usaha jasa atau memanfaatkan jasa
dari luar Daerah Pabean.
Pasal 1A ayat (1) : Yang termasuk dalam pengertian penyerahan Barang Kena
Pajak antara lain :
a. penyerahan Barang Kena Pajak di dalam Daerah
Pajak yang dilakukan oleh Pengusaha;
Penjelasan Pasal 4
huruf a : Pengusaha yang melakukan kegiatan penyerahan Barang
Kena Pajak meliputi baik Pengusaha yang telah dikukuhkan
menjadi Pengusaha Kena Pajak sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 3A ayat (1) maupun Pengusaha yang
seharusnya dikukuhkan menjadi Pengusaha Kena Pajak
tetapi belum dikukuhkan.
Penyerahan barang yang dikenakan pajak harus memenuhi
syarat-syarat sebagai berikut :
a. barang berwujud yang diserahkan merupakan
barang Kena Pajak,
b. barang tidak berwujud yang diserahkan merupakan
Barang Kena Pajak tidak berwujud,
c. penyerahan dilakukan didalam Daerah Pabean, dan
d. penyerahan dilakukan dalam rangka kegiatan usaha
atau pekerjaannya.
Pasal 7 ayat (1) : Tarif Pajak Pertambahan Nilai adalah 10% (sepuluh persen).
2. Pasal 13 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 143 TAHUN 2000 sebagaimana telah diubah
dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 TAHUN 2002 mengatur bahwa Terutangnya Pajak atas
Barang Kena Pajak berwujud yang menurut sifat atau hukumnya berupa barang tidak
bergerak terjadi pada saat penyerahan hak untuk menggunakan atau menguasai Barang
Kena Pajak tersebut, baik secara hak untuk menggunakan atau menguasai Barang Kena
Pajak tersebut, baik secara hukum atau secara nyata, kepada pihak pembeli. Dalam
penjelasan pasal tersebut dijelaskan bahwa Dalam penentuan atau penyerahan barang tidak
bergerak, Pajak Pertambahan Nilai menganut pendirian bahwa penyerahan hanya dilakukan
bila barang tersebut secara fisik telah ada. Oleh karena itu pajak terutang pada saat
penyerahan barang tidak bergerak itu dilakukan, yaitu pada saat surat atau akte perjanjian
yang mengakibatkan perpindahan hak atas barang tersebut ditandatangani oleh pihak yang
bersangkutan.
V. Kesimpulan
A. PPh
1. Perubahan nama dihadapan Notaris Husnawati Nomor 62 Tanggal 28 Desember 2002
dari PT XXX ke ST yang diikuti dengan penerbitan Sertifiakt Hak Milik atas nama ST
dan pernyataan di hadapan Notaris Nurbaiti SH nomor 11 pada tanggal 30 Desember
2002 bahwa tanah tetap sah menjadi milik PT XXX, secara materiil tidak terdapat
pengalihan hak yang mengakibatkan adanya objek Pajak Penghasilan sehingga tidak
terutang Pajak Penghasilan, sepanjang aktiva tersebut masih tetap menjadi milik
PT XXX dan tercatat sebagai aktiva pada neraca PT XXX.
2. Sepanjang PT XXX merupakan perusahan pengembang maka transaksi pengalihan
hak atas tanah dan atau bangunan yang merupakan barang dagangan oleh PT XXX
kepada konsumen bukan objek PPh Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang Nomor 7 Tahun
1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-
Undang Nomor 17 TAHUN 2000 sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 48 TAHUN 1994
tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas
Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan
Pemerintah nomor 79 TAHUN 1999 sehingga pengenaan Pajak Penghasilannya
didasarkan pada ketentuan umum Pasal 16 ayat (1) dan Pasal 17 Undang-Undang
Nomor 7 TAHUN 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir
dengan Undang-Undang Nomor 17 TAHUN 2000.
B. PPN
Perubahan nama dihadapan Notaris Husnawati Nomor 62 tanggal 28 Desember 2002 dari
PT XXX ke ST yang diikuti dengan penerbitan Sertifikat Hak Milik atas nama ST dan
pernyataan di hadapan Notaris Nurbaiti SH nomor 11 pada tanggal 30 Desember 2002 bahwa
tanah tetap sah menjadi milik PT XXX, bukan merupakan penyerahan Barang Kena Pajak
(BKP) yang terutang PPN, sepanjang aktiva tersebut tetap menjadi milik PT XXX dan tercatat
sebagai aktiva pada neraca PT XXX.
Demikian untuk dimaklumi.
Direktur Jenderal,
ttd.
Hadi Poernomo
NIP 060027375