DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
___________________________________________________________________________________________
20 Maret 2001
SURAT DIREKTUR JENDERAL PAJAK
NOMOR S - 319/PJ.53/2001
TENTANG
PROSEDUR PEMUNGUTAN PPN PENJUALAN KAVLING
TANAH MATANG UNTUK PERUMAHAN DAN PEMUKIMAN
DIREKTUR JENDERAL PAJAK,
Sehubungan dengan surat Saudara nomor xxxxxxx tanggal 27 Nopember 2000 dan nomor xxxxxxx tanggal
15 Januari 2001 hal tersebut pada pokok surat, dengan ini kami berikan penjelasan sebagai berikut :
1. Dalam surat Saudara tersebut dijelaskan bahwa berkaitan dengan surat nomor S-137/PJ.531/2000
yang menegaskan keharusan Saudara sebagai PKP Real Estate untuk memungut PPN atas penjualan
Kavling tanah matang, Saudara menanyakan pelaksanaan teknis dari kewajiban tersebut :
a. Apakah dasar dari pemungutan PPN bangunan, karena pembeli tidak segera melakukan
pembangunan rumahnya,
b. Apakah nilai yang dicantumkan di Akte Jual Beli hanya nilai tanah atau nilai tanah dan
bangunan dengan diberi catatan atas nilai bangunan yang tidak diterima tetapi PPN
bangunannya sudah disetor.
c. Atas jumlah PPN bangunan yang Saudara laporkan dalam SPT Masa PPN seringkali dikaitkan
dengan omset penjualan perusahaan.
2. Berdasarkan Pasal 16 C Undang-undang Nomor 8 TAHUN 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) sebagaimana telah diubah dengan
Undang-undang Nomor 18 TAHUN 2000. PPN dikenakan atas Kegiatan Membangun Sendiri yang
dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya
digunakan sendiri atau digunakan pihak lain yang batasan dan tata caranya diatur dengan Keputusan
Menteri Keuangan.
3. Sesuai Pasal 3 ayat (3) Keputusan Menteri Keuangan Nomor 554/KMK.04/2000 tanggal 22 Desember
2000 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri yang
Dilakukan Tidak Dalam Kegiatan Usaha atau Pekerjaan oleh Orang Pribadi atau Badan dan Hasilnya
Digunakan Sendiri atau Digunakan Pihak Lain, PPN yang terutang atas kegiatan membangun sendiri
ditetapkan sebesar 10% x 40% x jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau yang dibayarkan pada
setiap bulannya dan harus dibayar seluruhnya ke Kas Negara melalui Kantor Pos atau Bank Persepsi
paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya.
4. Sesuai dengan Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor : SE-01/PJ.32/1997 tanggal 5 Juni 1997
yang masih berlaku sampai dengan saat ini, ditegaskan bahwa dalam hal perolehan tanah kavling
pada kawasan Real Estate terjadi sesudah tanggal 1 Januari 1995, maka :
- Kegiatan membangun sendiri oleh pemilik kavling dianggap dibangun oleh PKP Real Estate;
- Seluruh biaya yang dikeluarkan oleh pemilik kavling sehubungan dengan pembangunan rumah
tersebut dilaporkan kepada PKP Real Estate setiap bulan, dan dianggap sebagai pembayaran
termin. Berdasarkan laporan pemilik kavling, PKP Real Estate harus memungut PPN yang
terutang kepada pemilik kavling, kemudian menyetor dan melaporkannya dalam SPT Masa
PPN pada bulan yang bersangkutan.
- Apabila rumah tersebut telah selesai dibangun, PKP Real Estate harus menentukan nilai
bangunan rumah tersebut sesuai dengan patokan harga yang berlaku. Dalam hal nilai
bangunan yang dihitung oleh PKP Real Estate lebih besar dari jumlah pembayaran termin yang
telah dilaporkan oleh pemilik kavling, maka atas selisih tersebut harus dipungut PPN, disetor
dan dilaporkan oleh PKP Real Estate dalam SPT Masa PPN bulan yang bersangkutan. Apabila
patokan harga yang berlaku lebih kecil daripada jumlah pembayaran termin maka DPP yang
dipakai adalah jumlah pembayaran termin dan atas selisih tersebut tidak dapat direstitusi.
5. Berdasarkan ketentuan pada butir 2 sampai dengan 4 serta memperhatikan isi surat Saudara pada
butir 1, dengan ini diberikan penegasan sebagai berikut :
5.1. Dalam hal Saudara melakukan penjualan tanah kavling saja, maka atas penjualan tanah
kavling tersebut terlebih dahulu dikenakan PPN atas penjualan tanah kavling sebesar 10% x
(harga jual tanah - 20% x harga jual tanah).
5.2. Pada saat pemilik kavling membangun sendiri rumahnya maka atas kegiatan membangun
sendiri dianggap dibangun oleh PT. IAC sebagai PKP Real Estate sehingga PT.IAC
berkewajiban untuk memungut, menyetor dan melaporkan PPN yang terutang atas bangunan
yang dibangun oleh pemilik kavling tersebut dengan DPP sebesar nilai bangunan (tidak
termasuk harga tanah) yang dihitung oleh PT. IAC seandainya bangunan tersebut dibangun
oleh PT.IAC. Pemungutan PPN atas bangunan/rumah tersebut dilakukan pada saat bangunan
tersebut mulai dibangun dengan tahapan sebagai berikut :
a. Pada saat pemilik kavling membangun rumahnya, pemilik kavling melaporkan seluruh
biaya yang dikeluarkan atas pembangunan rumah tersebut dan berdasarkan laporan
tersebut, PT.IAC memungut PPN terutang, menyetor dan melaporkannya pada SPT
Masa PPN bulan yang bersangkutan sebagaimana melaporkan PPN yang dipungut atas
penyerahan bangunan yang dilakukan oleh PT. IAC.
b. Setelah bangunan tersebut selesai dibangun, PT.IAC harus menentukan nilai
bangunan sesuai dengan patokan harga yang berlaku. Apabila nilai bangunan yang
dihitung oleh PT.IAC lebih besar dari jumlah biaya yang dilaporkan oleh Pemilik
Kavling maka atas selisih tersebut, oleh PT.IAC dipungut PPN.
5.3. Sepanjang pemilik kavling tersebut memperoleh tanah kavling sesudah 31 Desember 1994
dan membangun sendiri atau melalui pihak kontraktor (tidak dibangun oleh PT. IAC) serta
pemungutan PPN atas bangunan yang dilakukan oleh Saudara telah sesuai dengan ketentuan
sebagaimana diuraikan pada butir 5.2, maka PPN yang dipungut, disetor dan dilaporkan oleh
PT.IAC adalah merupakan PPN atas bangunan yang dibangun oleh pemilik kavling sendiri dan
atas hal tersebut PT.IAC hanya menerima nilai penjualan atas tanah saja (tidak ada nilai
bangunan).
5.4. Berkaitan dengan butir 5.3. tersebut, maka nilai bangunan yang dibangun sendiri oleh pembeli
kavling tidak perlu dilaporkan pada SPT PPh Badan PT.IAC karena bukan hasil penjualan
PT. IAC.
Demikian untuk dimaklumi.
a.n. Direktur Jenderal
ttd.
I Made Gde Erata
NIP. 060044249
Tembusan :
1. Direktur Jenderal Pajak
2. Direktur Peraturan Perpajakan