DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
___________________________________________________________________________________________
18 Agustus 2004
SURAT DIREKTUR JENDERAL PAJAK
NOMOR S - 718/PJ.51/2004
TENTANG
PPN DAN PPn BM ATAS PENYERAHAN APARTEMEN
DIREKTUR JENDERAL PAJAK,
Sehubungan dengan surat Saudara Nomor XXX tanggal 7 April 2004 hal Permohonan Penegasan Perlakuan
Pajak Penjualan Barang Mewah Pertambahan Nilai atas Penjualan Apartemen dan Nomor XXX tanggal 8 Juni
2004 hal Penjelasan atas Surat No. S-241/PJ.51/2004 Mengenai Permintaan Informasi Tambahan, dengan ini
disampaikan hal-hal sebagai berikut :
1. Dalam surat-surat tersebut dikemukakan bahwa :
a. PT ABC adalah perusahaan yang bergerak di bidang usaha persewaan gedung dan
perhotelan, yang meliputi Apartemen Kuningan, Apartemen Setiabudi, Kawasan Mega
Kuningan, Plaza Setiabudi, Plaza Menteng, Hotel Raddin Ancol, Hotel Raddin Sanur Bali;
b. PT ABC berencana untuk menjual seluruh unit Apartemen Setiabudi yang selama ini tercatat
dalam akun "Aktiva Tetap";
c. Apartemen Setiabudi diperoleh PT ABC dengan cara membangun sendiri dengan
menggunakan jasa XYZ sebagai kontraktor, yang berlangsung dari tahun 1992 sampai
dengan 1994;
d. Mengingat bahwa Apartemen Setiabudi dicatat pada akun "Aktiva Tetap" yang tujuan semula
tidak untuk diperjualbelikan dan PT ABC bukan sebagai pabrikan atau produsen BKP yang
tergolong mewah, maka Saudara berpendapat bahwa seluruh penjualan unit Apartemen
Setiabudi tidak terutang PPn BM tetapi atas penjualan tersebut tetap terutang PPN sesuai
dengan Pasal 16D UU PPN;
e. Saudara memohon penegasan atas pendapat Saudara tersebut.
2. Undang-undang Nomor 8 TAHUN 1983 Tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak
Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-
undang Nomor 18 TAHUN 2000 (UU PPN), mengatur antara lain :
a. Pasal 4 huruf a
Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas penyerahan Barang Kena Pajak di dalam Daerah
Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha.
Dalam Memori penjelasannya dijelaskan bahwa penyerahan barang yang dikenakan pajak
harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:
1) barang berwujud yang diserahkan merupakan Barang Kena Pajak,
2) barang tidak berwujud yang diserahkan merupakan Barang Kena Pajak tidak
berwujud,
3) penyerahan dilakukan di dalam Daerah Pabean, dan
4) penyerahan dilakukan dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaannya.
b. Pasal 5 ayat (1)
Disamping pengenaan PPN, dikenakan juga Pajak Penjualan atas Barang Mewah terhadap:
1) Penyerahan Barang Kena Pajak yang tergolong mewah yang dilakukan oleh
Pengusaha yang menghasilkan Barang Kena Pajak yang tergolong mewah tersebut di
dalam Daerah Pabean dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya.
2) Impor Barang Kena Pajak yang tergolong mewah.
c. Pasal 1 angka 16
Menghasilkan adalah kegiatan mengolah melalui proses mengubah bentuk atau sifat suatu
barang dari bentuk aslinya menjadi barang baru atau mempunyai daya guna baru, atau
kegiatan mengolah sumber daya alam termasuk menyuruh orang pribadi atau badan lain
melakukan kegiatan tersebut.
d. Pasal 1A ayat (1) huruf d
Pemakaian sendiri termasuk dalam pengertian penyerahan Barang Kena Pajak.
3. Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-87/PJ./2002 tentang Pengenaan Pajak Pertambahan
Nilai dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah atas Pemakaian Sendiri dan atas Pemberian Cuma-
Cuma Barang Kena Pajak dan atau Jasa Kena Pajak, mengatur antara lain:
a. Pasal 1 angka 5
Pemakaian Sendiri Barang Kena Pajak dan atau Pemanfaatan Jasa Kena Pajak untuk tujuan
produktif adalah pemakaian Barang Kena Pajak dan atau Jasa Kena Pajak yang nyata-nyata
digunakan untuk kegiatan produksi selanjutnya atau untuk kegiatan yang mempunyai
hubungan langsung dengan kegiatan usaha Pengusaha yang bersangkutan.
b. Pasal 2
Pemakaian Barang Kena Pajak dan atau pemanfaatan Jasa Kena Pajak untuk tujuan produktif
belum merupakan penyerahan Barang Kena Pajak dan atau Jasa Kena Pajak sehingga tidak
terutang Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah.
4. Lampiran II huruf b.2. Keputusan Menteri Keuangan Nomor 570/KMK.04/2000 tentang Jenis Barang
Kena Pajak Yang Tergolong Mewah Yang Dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah Selain
Kendaraan Bermotor sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Keputusan Menteri
Keuangan Nomor 39/KMK.03/2003, mengatur bahwa atas penyerahan apartemen, kondominium,
town house, dan sejenisnya dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih atau dengan harga jual
bangunannya Rp 4 juta/m2 atau lebih tidak termasuk nilai tanahnya dikenakan Pajak Penjualan atas
Barang Mewah sebesar 20% (dua puluh persen).
5. Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, dengan ini kami tegaskan bahwa:
a. PT ABC termasuk dalam pengertian Pengusaha yang menghasilkan BKP yang tergolong
mewah, apabila unit apartemen yang dimilikinya mempunyai luas bangunan 150 m2 atau
lebih atau dengan harga jual bangunannya Rp 4 juta/m2 atau lebih tidak termasuk nilai
tanahnya.
b. Pada saat bangunan selesai dibangun dan digunakan oleh PT ABC untuk disewakan, terjadi
pemakaian sendiri BKP. Mengingat bahwa pemakaian tersebut dipergunakan untuk kegiatan
yang produktif (untuk disewakan), atas pemakaian sendiri tersebut belum dikenakan PPN
dan PPn BM.
c. Pada saat apartemen tersebut dialihkan/dijual, maka atas pengalihan/penjualan tersebut
terutang PPN dan PPn BM dengan Dasar Pengenaan Pajak sebesar Harga Jual.
Demikian untuk dimaklumi.
A.n. DIREKTUR JENDERAL,
DIREKTUR PPN DAN PTLL
ttd
A. SJARIFUDDIN ALSAH