DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
                       DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
___________________________________________________________________________________________
                                                      8 April 2004

                           SURAT DIREKTUR JENDERAL PAJAK
                        NOMOR S - 300/PJ.331/2004

                            TENTANG

                PENGENAAN BPHTB DAN PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

                        DIREKTUR JENDERAL PAJAK,

Sehubungan dengan surat Saudara Nomor : XXX tanggal 20 Pebruari 2004 perihal penjelasan, dengan ini 
disampaikan hal-hal sebagai berikut:

1.  Dalam surat tersebut saudara mengemukakan hal-hal sebagai berikut:
    a.  Menurut peraturan perpajakan sebelum jual beli dilakukan harus dibayar pajaknya terlebih 
        dahulu dan Saudara mohon penjelasan mengenai hal itu;
    b.  Klien Saudara AAA telah membeli ruko dari BBB yang mempunyai kredit dari Bank ABC;
    c.  Bank ABC (pemegang tender BPPN) telah memberikan surat lunas dan roya kepada klien 
        Saudara di mana roya telah dilakukan.

2.  Dasar Hukum
    a.  Undang-undang Nomor 21 TAHUN 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan 
        sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 20 TAHUN 2000 mengatur:
        1)  Pasal 2 ayat (1) : yang menjadi obyek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan     
            atau bangunan;
        2)  Pasal 2 ayat (2) : perolehan hak atas tanah dan atau bangunan dimaksud dalam ayat 
            (1) meliputi pemindahan hak karena jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, 
            waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang 
            mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang dan pelaksanaan 
            putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
        3)  Pasal 5 : Tarif pajak ditetapkan 5% (lima persen);
        4)  Pasal 8 ayat (1) : Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak adalah Nilai Perolehan 
            Objek Pajak dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Dimana 
            berdasarkan Pasal 7 ayat (1) ditetapkan bahwa Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak 
            Kena Pajak ditetapkan secara regional paling banyak Rp 60.000.000,00 (enam puluh 
            juta rupiah), dan khusus untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nilai Perolehan Objek 
            Pajak Tidak Kena Pajak Tahun 2004 telah ditetapkan sebesar Rp 60.000.000,00 
            (enam puluh juta rupiah).
        5)  Pasal 8 ayat (2) : Besarnya pajak yang terutang dihitung dengan cara mengalikan     
            tarif pajak dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak;
        6)  Pasal 6 ayat (3) diantaranya mengatur, apabila Nilai Perolehan Objek Pajak tidak 
            diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak yang digunakan dalam 
            pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, maka dasar 
            pengenaan pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan.

    b.  Peraturan Pemerintah Nomor 48 TAHUN 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas 
        Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan Peraturan Pemerintah Nomor 
        79 TAHUN 1999 mengatur:
        1)  Pasal 1 ayat (2) huruf a : pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana 
            dimaksud dalam ayat (1) adalah penjualan, tukar-menukar perjanjian pemindahan 
            hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah atau cara lain yang disepakati 
            dengan pihak lain selain pemerintah;
        2)  Pasal 2 ayat (1) : orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh 
            penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan sebagaimana 
            dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2) huruf a, wajib membayar sendiri Pajak Penghasilan 
            yang terutang ke bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum akta, keputusan, 
            perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau 
            bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.
        3)  Pasal 4 ayat (1) : Besarnya Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 
            ayat (1) dan Pasal 3 ayat (1) adalah 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai 
            pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
        4)  Pasal 4 ayat (2) : Nilai pengalihan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah 
            nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual 
            Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud 
            dalam Undang-undang Nomor 12 TAHUN 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan 
            sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 TAHUN 1994, kecuali:
            a.  dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah adalah nilai berdasarkan 
                keputusan pejabat yang bersangkutan;
            b.  dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Staatsblad Tahun 
                1908 Nomor 189 dengan segala perubahannya) adalah nilai menurut risalah 
                lelang tersebut.

3.  Sehubungan dengan hal tersebut di atas, dengan ini disampaikan hal-hal sebagai berikut:
    a.  Pihak yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan (pembeli) dikenakan Bea 
        Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), sebesar 5% (lima persen) dari Nilai 
        Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).
    b.  Pihak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan dikenakan Pajak 
        Penghasilan atas Pengalihan Hak atas Tanah dan atau Bangunan, sebesar 5% (lima persen) 
        dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Demikian disampaikan untuk maklum.




DIREKTUR,

ttd

SURJOTAMTOMO SOEDIRDJO