KLIPedia

This page is read only. You can view the source, but not change it. Ask your administrator if you think this is wrong.
<code>
                          DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
                       DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
___________________________________________________________________________________________
                                                      24 Juli 2003

                           SURAT DIREKTUR JENDERAL PAJAK
                        NOMOR S - 490/PJ.321/2003

                            TENTANG

                 PERLAKUAN PAJAK ATAS KEGIATAN MEMBANGUN SENDIRI

                        DIREKTUR JENDERAL PAJAK,

Sehubungan dengan surat Saudara tanpa nomor tanggal 25 Nopember 2002 perihal sebagaimana tersebut 
pada pokok surat, dengan ini disampaikan hal-hal sebagai berikut :
1.  Dalam surat tersebut secara garis besar Saudara mengemukakan permasalahan bahwa:
    a.  PT ABC, NPWP : XX.XXX.XXX.X.XXX.XXX yang bergerak di bidang perdagangan dan jasa 
        penunjang minyak bumi dan gas alam berencana untuk melakukan perjanjian dengan suatu 
        perusahaan kontraktor untuk membangun gedung kantor di atas lahan sendiri;
    b.  Saudara memohon penegasan atas pembangunan gedung kantor di atas lahan sendiri 
        tersebut, mengenai dua aspek perpajakan yaitu Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak 
        Penghasilan atas jasa konstruksi.

2.  Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
    a.  Berdasarkan Undang-undang Nomor 8 TAHUN 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang 
        dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah 
        terakhir dengan Undang-undang Nomor 18 TAHUN 2000 (UU PPN) diatur antara lain:
        1)  Pasal 1 angka 19, bahwa Penggantian adalah nilai berupa uang, termasuk semua 
            biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh pemberi jasa karena penyerahan 
            Jasa Kena Pajak, tidak termasuk pajak yang dipungut menurut Undang-undang ini 
            dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak.
        2)  Pasal 4 huruf c, bahwa Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas penyerahan Jasa 
            Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha.
        3)  Pasal 9 ayat (8) huruf b, bahwa Pajak Masukan tidak dapat dikreditkan bagi 
            pengeluaran untuk perolehan Barang Kena Pajak atau Jasa Kena Pajak yang tidak 
            mempunyai hubungan langsung dengan kegiatan usaha. Dalam memori penjelasan 
            Pasal 9 ayat (8), huruf b, dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan pengeluaran yang 
            langsung berhubungan dengan kegiatan usaha adalah pengeluaran untuk kegiatan-
            kegiatan produksi, distribusi, pemasaran dan manajemen.
        4)  Pasal 16C, bahwa Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas kegiatan membangun 
            sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi 
            atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain yang batasan 
            dan tata caranya diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan.

    b.  berdasarkan Pasal 14 ayat (2) huruf c Peraturan Pemerintah Nomor 143 TAHUN 2000 tentang 
        Pelaksanaan Undang-undang Nomor 8 TAHUN 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang 
        dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah 
        terakhir dengan Undang-undang Nomor 18 TAHUN 2000 sebagaimana telah diubah dengan 
        Peraturan Pemerintah Nomor 24 TAHUN 2002 diatur bahwa tempat terutang atas kegiatan 
        membangun sendiri oleh Pengusaha Kena Pajak yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha 
        atau pekerjaannya atau oleh bukan Pengusaha Kena Pajak adalah di tempat bangunan 
        tersebut didirikan.

    c.  Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 554/KMK.04/2000 tentang Batasan dan 
        Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri yang 
        Dilakukan Dalam Kegiatan Usaha atau Pekerjaan oleh Orang Pribadi atau Badan Yang 
        Hasilnya Digunakan Sendiri atau Digunakan Pihak Lain sebagaimana telah diubah dengan 
        Keputusan Menteri Keuangan Nomor 320/KMK.03/2002 diatur antara lain:
        1)  Pasal 1, dalam Keputusan Menteri Keuangan ini, yang dimaksud dengan Kegiatan 
            Membangun Sendiri adalah kegiatan membangun sendiri bangunan yang 
            diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat usaha dengan luas bangunan 200 m2 
            (dua ratus meter persegi) atau lebih dan bersifat permanen.
        2)  Pasal 2 ayat (1), atas kegiatan membangun sendiri sebagaimana dimaksud dalam 
            Pasal 1 dikenakan Pajak Pertambahan Nilai dengan tarif 10% (sepuluh persen) 
            dikalikan dengan Dasar Pengenaan Pajak.
        3)  Pasal 2 ayat (2), Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 
            40% dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau yang dibayarkan untuk 
            membangun sendiri, tidak termasuk harga perolehan tanah.

    d.  Berdasarkan Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-387/PJ./2002 tentang Pengenaan 
        Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri yang Dilakukan Tidak Dalam 
        Kegiatan Usaha atau Pekerjaan oleh Orang Pribadi atau Badan yang Hasilnya Digunakan 
        Sendiri atau Digunakan Pihak Lain diatur antara lain:
        1)  Pasal 1 angka 2, bangunan adalah bangunan permanen yang konstruksi utamanya 
            terdiri dari:
            -   Tembok,
            -   Kayu tahan lama; dan atau
            -   Bahan lain yang mempunyai kekuatan sampai 20 (dua puluh) tahun atau 
                lebih.
        2)  Pasal 5 ayat (4), Pajak Masukan yang dibayar sehubungan dengan kegiatan 
            membangun sendiri tidak dapat dikreditkan.
        3)  Pasal 7 ayat (2), kegiatan mendirikan bangunan yang dilakukan melalui kontraktor 
            atau pemborong bukan merupakan kegiatan membangun sendiri sepanjang dapat 
            dibuktikan bahwa atas kegiatan membangun tersebut telah dipungut Pajak 
            Pertambahan Nilai.

3.  Pajak penghasilan
    a.  Berdasarkan Pasal 23 ayat 1 huruf c Undang-undang Nomor 7 TAHUN 1983 tentang Pajak 
        Penghasilan sebagaimana telah diubah beberapa kali terakhir dengan Undang-undang Nomor 
        17 TAHUN 2000 (UU PPh) diatur bahwa atas penghasilan dengan nama dan dalam bentuk 
        apapun yang dibayarkan atau terutang oleh badan pemerintah, Subjek Pajak badan dalam 
        negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, atau perwakilan perusahaan luar negeri 
        lainnya kepada Wajib Pajak dalam negeri atau bentuk usaha tetap, dipotong pajak oleh pihak 
        yang wajib membayarkan sebesar 15% (lima belas persen) dari perkiraan penghasilan neto 
        atas imbalan sehubungan dengan jasa teknik, jasa manajemen, jasa konstruksi, jasa 
        konsultan, dan jasa lain selain jasa yang telah dipotong Pajak Penghasilan sebagaimana 
        dimaksud dalam Pasal 21.

    b.  Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 140 TAHUN 2000 dan Keputusan Menteri Keuangan 
        Nomor 559/KMK.04/2000 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Usaha Jasa 
        Konstruksi, antara lain diatur bahwa:
        1)  Pasal 1 ayat (1), atas penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak dalam 
            negeri dan bentuk usaha tetap dari usaha di bidang jasa konstruksi, dikenakan Pajak 
            Penghasilan berdasarkan ketentuan umum Undang-undang Pajak Penghasilan.

        2)  Pasal 1 ayat (2), atas penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak 
            sebagaimana dimaksud pada Pasal 1 ayat (1) yang memenuhi kualifikasi sebagai 
            usaha kecil berdasarkan sertifikat yang dikeluarkan oleh lembaga yang berwenang, 
            serta yang mempunyai nilai pengadaan sampai dengan Rp 1.000.000.000,00 (satu 
            miliar rupiah), dikenakan Pajak Penghasilan yang bersifat final.

        3)  Pasal 2 ayat (1) huruf a, atas penghasilan yang diterima atau diperoleh oleh Wajib 
            Pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (1), dikenakan pemotongan pajak 
            berdasarkan Pasal 23 Undang-undang Pajak Penghasilan oleh pengguna jasa, dalam 
            hal pengguna jasa adalah badan Pemerintah, Subjek Pajak Badan dalam negeri, 
            bentuk usaha tetap, atau orang pribadi sebagai Wajib Pajak dalam negeri yang 
            ditunjuk oleh Direktur Jenderal Pajak sebagai pemotong Pajak Penghasilan Pasal 23 
            pada saat pembayaran uang muka atau termijn.

        4)  Pasal 2 ayat (2) huruf a, atas penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak 
            sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2) dikenakan pemotongan pajak yang 
            bersifat final sesuai ketentuan Pasal 3 oleh pengguna jasa, dalam hal pengguna jasa 
            adalah badan pemerintah, Subjek Pajak badan dalam negeri, bentuk usaha tetap, 
            atau orang pribadi sebagai Wajib Pajak dalam negeri yang ditunjuk oleh Direktur 
            Jenderal Pajak sebagai pemotong PPh Pasal 23 pada saat pembayaran uang muka 
            dan termijn.

        5)  Pasal 3, besarnya Pajak Penghasilan final yang terutang dan harus dipotong oleh 
            pengguna jasa atau disetor sendiri oleh Wajib Pajak penyedia jasa yang bersangkutan 
            ditetapkan sebagai berikut:
            -   4% (empat persen) dari jumlah bruto yang diterima Wajib Pajak penyedia 
                jasa perencanaan konstruksi;
            -   2% (dua persen) dari jumlah bruto, yang diterima Wajib Pajak penyedia 
                jasa pelaksanaan konstruksi;
            -   4% (empat persen) dari jumlah bruto, yang diterima Wajib Pajak penyedia 
                jasa pengawasan konstruksi.

    c.  Berdasarkan Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP - 170/PJ./2002 tentang Jenis Jasa 
        Lain dan Perkiraan Penghasilan Neto Sebagaimana Dimaksud Dalam Pasal 23 ayat (1) Huruf 
        c Undang-undang Nomor 7 TAHUN 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah 
        terakhir dengan Undang-undang Nomor 17 TAHUN 2000, antara lain diatur bahwa:
        1)  Jenis jasa lain tersebut antara lain adalah jasa pelaksanaan konstruksi, jasa 
            perencanaan konstruksi dan jasa pengawasan konstruksi termasuk jasa perawatan/
            pemeliharaan/perbaikan bangunan, jasa instalasi/pemasangan mesin, listrik/telepon/
            air/gas/AC/TV kabel, sepanjang jasa tersebut dilakukan Wajib Pajak yang ruang 
            lingkup pekerjaannya di bidang konstruksi dan mempunyai izin/sertifikasi sebagai 
            pengusaha konstruksi.

        2)  Besarnya perkiraan penghasilan neto sehubungan imbalan jasa tersebut antara lain:
            -   jasa pelaksanaan konstruksi sebesar 13 1/3%;
            -   jasa perencanaan konstruksi sebesar 26 2/3%;
            -   jasa pengawasan konstruksi sebesar 26 2/3%;
            dari jumlah bruto tidak termasuk PPN.

        3)  Yang dimaksud dengan jumlah imbalan bruto khusus untuk jasa konstruksi adalah 
            jumlah imbalan yang dibayarkan seluruhnya, termasuk atas pemberian jasa dan 
            pengadaan material/barangnya

4.  Berdasarkan ketentuan-ketentuan tersebut di atas, dengan ini ditegaskan bahwa:
    a.  Pajak Pertambahan Nilai
        1)  Apabila dibangun oleh Kontraktor.
            a)  Atas pembangunan gedung perkantoran untuk kegiatan perusahaan yang 
                dilakukan oleh Perusahaan Kontraktor terutang Pajak Pertambahan Nilai 
                sebesar 10% (sepuluh persen) dari nilai penggantian yang dibayar atau 
                seharusnya dibayar kepada Perusahaan Kontraktor.
            b)  Pembayaran Pajak Pertambahan Nilai kepada Perusahaan Kontraktor dapat 
                dikreditkan sebagai Pajak Masukan, apabila bangunan perkantoran tersebut 
                berhubungan langsung dengan kegiatan usaha untuk menghasilkan barang 
                atau jasa yang dikenakan Pajak Pertambahan Nilai.

        2)  Apabila dibangun dengan cara Membangun Sendiri.
            a)  Dalam hal pembangunan gedung perkantoran untuk kegiatan perusahaan 
                tidak diserahkan atau dilakukan oleh Perusahaan Kontraktor, maka 
                pembangunan gedung tersebut merupakan kegiatan membangun sendiri 
                sepanjang memenuhi syarat-syarat dalam butir 2 huruf c angka 1 dan huruf 
                d angka 1, terutang Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10% x 40% x jumlah 
                biaya yang dikeluarkan dan atau yang dibayarkan untuk membangun sendiri, 
                tidak termasuk harga perolehan tanah.
            b)  Pajak Pertambahan Nilai yang sudah dibayar pada waktu perolehan atau 
                pembelian bahan-bahan bangunan dan perlengkapan pembangunan, sudah 
                dikreditkan dan sudah diperhitungkan (deemed) dalam Pajak Pertambahan 
                Nilai yang terutang atas kegiatan membangun sendiri, oleh karena itu Pajak 
                Pertambahan Nilai yang sudah dibayar tersebut tidak dapat diakui atau 
                dikapitalisasi sebagai beban.

    b.  Pajak Penghasilan
        1)  Dalam hal Perusahaan Kontraktor merupakan perusahaan yang ruang lingkup 
            pekerjaannya di bidang konstruksi dan mempunyai ijin/sertifikasi sebagai Pengusaha 
            Konstruksi serta memenuhi kualifikasi sebagai usaha kecil berdasarkan sertifikat 
            yang dikeluarkan lembaga yang berwenang, dan nilai pengadaan per kontrak tidak 
            melebihi Rp. 1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah), maka PT ABC wajib memotong 
            Pajak Penghasilan yang bersifat final atas imbalan jasa yang diterima oleh 
            Perusahaan Kontraktor pada saat pembayaran uang muka dan termijn dengan tarif 
            sebagaimana dimaksud pada butir 3 huruf b angka 5;

        2)  Dalam hal Perusahaan Kontraktor tidak memenuhi kualifikasi sebagai perusahaan 
            yang ruang lingkup pekerjaannya di bidang konstruksi dan mempunyai ijin/sertifikasi 
            sebagai Pengusaha Konstruksi serta memenuhi kualifikasi sebagai usaha kecil dan 
            nilai pengadaan per kontrak lebih dari Rp. 1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah), 
            maka PT ABC wajib memotong Pajak Penghasilan Pasal 23 dengan tarif sebesar:
            -   15% X 26 2/3% atau 4% atas jasa perencanaan konstruksi;
            -   15% X 26 2/3% atau 4% atas jasa pengawasan konstruksi;
            -   15% X 13 1/3% atau 2% atas jasa pelaksanaan konstruksi.
            dari jumlah bruto tidak termasuk PPN

Demikian untuk dimaklumi.




A.n. DIREKTUR JENDERAL,
DIREKTUR

ttd

IGN MAYUN WINANGUN
</code>