KLIPedia

This page is read only. You can view the source, but not change it. Ask your administrator if you think this is wrong.
<code>
                          DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
                       DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
___________________________________________________________________________________________
                                              8 Desember 2005

                           SURAT DIREKTUR JENDERAL PAJAK
                       NOMOR S - 1043/PJ.331/2005

                             TENTANG

    MOHON PENJELASAN MENGENAI PPh DAN BPHTB ATAS PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN,
        SEHUBUNGAN DENGAN TRANSAKSI SEWA GUNA USAHA DENGAN HAK OPSI

                        DIREKTUR JENDERAL PAJAK,

Sehubungan dengan surat Saudara Nomor xx tanggal xxx perihal dimaksud pada pokok di atas, dengan ini 
disampaikan hal-hal sebagai berikut :

1.  Dalam surat tersebut antara lain dikemukakan : 
    a.  Pada tanggal 4 Oktober 1991 terjadi perjanjian Sewa Guna Usaha/Finance Lease yang akta 
        perjanjiannya dibuat oleh Notaris xxx, di xxx, antara PT ABC selaku lessor dan PT CCC selaku
        lessie; 
    b.  Nilai transaksi sebesar USD xxx dengan Hak Opsi sebesar USD xxx; 
    c.  Masa angsuran 48 bulan; 
    d.  Obyek perjanjian adalah tanah dan bangunan seluas xxx di Jl xxxxx; 
    e.  Pada tanggal 21 Oktober 1998 lessie membeli haknya kembali sebesar USD xxx; 
    f.  Saudara menanyakan perhitungan BPHTB dan PPh atas pembelian tanah dan gedung tersebut
        baik untuk lessie maupun untuk lessor apakah dihitung 5% (lima persen) dari bilai hak opsi 
        atau dari NJOP. 

2.  Dasar Hukum :  
    a.  BPHTB
                Undang-undang Nomor 21 TAHUN 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan 
        sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 20 TAHUN 2000 (UU BPHTB) antara 
        lain mengatur :
                1)  Pasal 4 ayat (1) : yang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi atau badan yang 
            memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan.
                2)  Pasal 2 ayat (1) : yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan 
            atau bangunan.
                3)  Pasal 5 : tarif pajak ditetapkan sebesar 5% (lima persen).
                4)  Pasal 6 ayat (1) : dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak.
                5)  Pasal 6 ayat (2) : Nilai Perolehan Objek Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1),
            antara lain dalam hal :
                    a.  jual beli adalah harga transaksi; 
                6)  Pasal 6 ayat (3) : apabila Nilai Perolehan Objek Pajak tidak diketahui atau lebih 
            rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi
            dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan yang dipakai 
            adalah Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan.
                7)  Pasal 7 ayat (1) : Nilai Perolehan Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional paling 
            banyak  Rp. 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah), kecuali dalam hal perolehan hak
            karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam 
            hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau 
            satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai 
            Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional paling banyak 
            Rp 300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah).
                8)  Pasal 7 ayat (2) : Ketentuan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak 
            sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur lebih lanjut dengan Peraturan 
            Pemerintah.
                9)  Pasal 8 ayat (1) : Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak adalah Nilai Perolehan 
            Objek Pajak dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
                10) Pasal 8 ayat (2) : Besarnya Pajak yang Terutang dihitung dengan cara mengalikan 
            tarif pajak dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak.
                11)     Pasal 9 ayat (1) : Saat terutang pajak atas perolehan hak tanah dan atau bangunan 
            antara lain untuk :
                    a.  jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

        b.  PPh
                1)  Pasal 4 ayat (2) Undang-undang Nomor 7 TAHUN 1983 tentang Pajak Penghasilan 
            sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 
            17 TAHUN 2000 mengatur bahwa atas penghasilan berupa bunga deposito dan 
            tabungan-tabungan lainnya, penghasilan dari transaksi saham dan sekuritas lainnya 
            di bursa efek, penghasilan dari pengalihan harta berupa tanah dan atau bangunan 
            serta penghasilan tertentu lainnya pengenaan pajaknya diatur dengan Peraturan 
            Pemerintah.
                2)  Peraturan Pemerintah Nomor 48 TAHUN 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan 
            atas Penghasilan dari pengalihan Hak atas Tanah dan atau Bangunan sebagaimana 
            telah diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor 79 TAHUN 1999 antara lain 
            mengatur :
                    a.  Pasal 1 ayat (1) : atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang 
                pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan wajib 
                dibayar Pajak Penghasilan.
                    b.  Pasal 4 ayat (1) : besarnya Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam 
                Pasal 2 ayat (1) dan Pasal 3 ayat (1) adalah sebesar 5% (lima persen) dari 
                jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan.
            c.  Pasal 5 huruf a : dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan 
                Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) dan Pasal 
                3 ayat (1) adalah orang pribadi yang menerima atau memperoleh penghasilan 
                dari pengalihan hak atas tanah dan atau  bangunan sebagaimana dimaksud 
                dalam Pasal 1 ayat (1) huruf a dan huruf b yang jumlah brutonya kurang dari 
                Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah 
                yang dipecah-pecah.
  
3.  Berdasarkan hal-hal tersebut diatas dapat dijelaskan sebagai berikut :
    a.  Kewajiban pembeli atau pihak yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan adalah 
        membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan (BPHTB) sebesar 5% (lima 
        persen) dari Nilai Objek Pajak setelah dkurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak 
        Kena Pajak yang ditetapkan secara regional sebagaimana diatur dalam UU BPHTB di atas.
    b.  Kewajiban bagi penjual tanah dan atau bangunan adalah membayar Pajak Penghasilan 
        sepanjang nilai transaksi jual beli tanah dan atau bangunan tersebut bernilai Rp 60.000.000,00
        (enam puluh juta rupiah) atau lebih, dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah. 
        Besarnya Pajak Penghasilan yang harus dibayar adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah
        bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan.
    c.  Berdasarkan butir a dan b diatas, ketentuannya adalah :
        1.  Dalam kasus Saudara, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagaimana dimaksud dalam 
            Pasal 6 ayat (3) UU BPHTB adalah NJOP yang  berlaku pada saat tanggal dibuat dan 
            ditandatanganinya akta sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (1) UU BPHTB, 
            sehingga jika NJOP untuk tahan dan atau bangunan dimaksud lebih besar dari nilai 
            transaksi maka penghitungan BPHTB didasarkan pada NJOP tersebut, sebaliknya jika 
            NJOP tersebut lebih kecil dari nilai transaksi maka penghitungan BPHTB didasarkan 
            pada nilai transaksi.
        2.  PT ABC selaku leassor mempunyai kewajiban membayar Pajak Penghasilan 
            sebagaimana dimaksud dalam butir b diatas, sedangkan PT CCC selaku leassie 
            mempunyai kewajiban membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan 
            (BPHTB) sebagaimana dimaksud dalam butir a diatas.
 
Demikian untuk dimaklumi.




A.n. Direktur Jenderal
Direktur, 

ttd.

Herry Sumardjito 
NIP 060061993    


Tembusan :
Direktur Jenderal Pajak
</code>