KLIPedia

This page is read only. You can view the source, but not change it. Ask your administrator if you think this is wrong.
<code>
                          DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
                       DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
___________________________________________________________________________________________
                                                 2 Pebruari 2000

                           SURAT DIREKTUR JENDERAL PAJAK
                         NOMOR S - 52/PJ.321/2000

                            TENTANG

     PENGENAAN PPN ATAS KEGIATAN MEMBANGUN SENDIRI DI DALAM KAWASAN REAL ESTAT

                        DIREKTUR JENDERAL PAJAK,

Sehubungan dengan surat Saudara Nomor :XXX  tanggal 29 Nopember 1999 perihal tersebut di atas, dengan 
ini disampaikan hal-hal sebagai berikut :
1.  Dalam surat tersebut Saudara mengajukan pertanyaan yang berkaitan dengan kewajiban pajak yang 
    harus dipungut, dipotong dan dilaporkan oleh pengembang, sebagai berikut :
    a.  Apakah boleh jika konsumen pembeli kavling yang dibangun menurutnya mempunyai NPWP 
        atas namanya sendiri dan akan membayar PPN-nya sendiri ke Bank. Selanjutnya pihak 
        pengembang hanya diberikan fotokopi SSP yang sudah dibayar.
    b.  Jika jawaban No. 1 dapat dilakukan, bagaimana pelaporan PPN-nya di SPT Masa PPN 
        pengembang karena pengembang harus melampirkan SSP lembar ke 3 ke Kantor Pelayanan 
        Pajak dengan melampirkan 2 atau lebih SSP yang berbeda-beda nama Wajib Pajak dan 
        NPWP-nya.
    c.  Bukti-bukti pendukung apa yang diperlukan sebagai dasar penghitungan luas bangunan untuk 
        pengenaan PPN kavling dibangunkan yang diperoleh dari konsumen oleh pengembang selain 
        IMB.
    d.  Bagaimana pelaporan PPN-nya ke Kantor Pelayanan Pajak apabila pada bulan-bulan 
        seterusnya konsumen tersebut menunggak atau tidak membayar PPN-nya, sedangkan 
        pengembang mempunyai kewajiban tetap melaporkan SPT Masa PPN-nya setiap bulan.
    e.  Apabila ada pemeriksaan lapangan dari KPP dan dalam perhitungannya salah satu bangunan 
        yang dibangun konsumen kurang setor PPN-nya dan pengembang dikenakan denda 2% 
        perbulan atau 100% sesuai KUP, bolehkah pengembang mengenakan denda kepada 
        konsumen dan bagaimana cara mengenakan kekurangan bayar tersebut.
    f.  Apakah ada batasan minimal type bangunan atas kavling yang dibangunkan oleh pemiliknya 
        yang dapat dikenakan PPN jika kavling yang dibeli konsumen terletak pada lokasi atau blok 
        perumahan type Rumah Sederhana.

2.  Berdasarkan Pasal 16C Undang-undang Nomor 8 TAHUN 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang 
    dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang 
    Nomor 11 TAHUN 1994 (UU PPN), PPN dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan 
    tidak dalam lingkungan perusahaan atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya 
    digunakan sendiri atau digunakan pihak lain yang batasan dan tata caranya ditetapkan oleh Menteri 
    Keuangan.

3.  Sesuai dengan ketentuan Pasal 1 ayat (1), (2) dan ayat (3) Keputusan Menteri Keuangan Nomor 
    595/KMK.04/1994 tanggal 21 Desember 1994 dan penegasan dalam Surat Edaran Direktur Jenderal 
    Pajak Nomor SE-07/PJ.53/1995 tanggal 17 Maret 1995 disebutkan antara lain bahwa kegiatan 
    membangun sendiri yang menjadi objek PPN adalah membangun sendiri bangunan yang 
    diperuntukkan bagi tempat tinggal/tempat usaha, luas bangunan 400 m2/lebih, dan bangunan bersifat 
    permanen.

4.  Dalam butir 2 dan 3 Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor : SE-01/PJ.32/1997 tanggal 5 Juni 
    1997 tentang PPN Atas Kegiatan Membangun Sendiri Di Dalam Kawasan Real Estat ditegaskan bahwa :
    a.  Apabila tanah kavling pada kawasan Real Estat diperoleh sebelum 1 Januari 1995 dan 
        kegiatan membangun rumah tinggal oleh pemilik kavling dilakukan setelah 31 Desember 
        1994, perlakuan PPN-nya adalah :
        -   Dianggap sebagai membangun sendiri oleh pemilik kavling apabila luas bangunan 
            400 m2 atau lebih dan bangunan bersifat permanen.
        -   DPP atas kegiatan membangun sendiri oleh pemilik kavling adalah 40%. PPN yang 
            disetor adalah 10% x 40% x biaya yang dikeluarkan untuk membangun bangunan 
            tersebut tidak termasuk harga perolehan tanah.

    b.  Dalam hal perolehan tanah kavling pada kawasan Real Estat terjadi sesudah tanggal 
        1 Januari 1995, maka :
        -   Kegiatan membangun sendiri oleh pemilik kavling Real Estat dianggap dibangun oleh 
            PKP Real Estat.
        -   DPP adalah sebesar nilai bangunan (tidak termasuk harga tanah) yang dihitung oleh 
            PKP Real Estat seandainya rumah tersebut dibangun oleh PKP Real Estat.

    c.  Seluruh biaya yang dikeluarkan oleh pemilik kavling sehubungan dengan pembangunan rumah 
        tersebut dilaporkan kepada PKP Real Estat setiap bulan, dan dianggap sebagai pembayaran 
        termin. Berdasarkan laporan pemilik kavling, PKP Real Estat harus memungut PPN yang 
        terutang kepada pemilik kavling, kemudian menyetor dan melaporkannya dalam SPT Masa 
        PPN pada bulan yang bersangkutan.

    d.  Apabila rumah tersebut telah selesai dibangun, PKP Real Estat harus menentukan nilai 
        bangunan rumah tersebut sesuai dengan patokan harga yang berlaku. Dalam hal nilai 
        bangunan yang dihitung oleh PKP Real Estat lebih besar dari jumlah pembayaran termin yang 
        telah dilaporkan oleh pemilik kavling, maka atas selisih tersebut harus dipungut PPN, disetor 
        dan dilaporkan oleh PKP Real Estat dalam SPT Masa PPN bulan yang bersangkutan. Apabila 
        patokan harga bangunan yang berlaku lebih kecil daripada jumlah pembayaran termyn maka 
        DPP yang dipakai adalah jumlah pembayaran termyn dan atas selisih tersebut tidak dapat 
        direstitusi.

5.  Sesuai butir 1 Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor : SE-20/PJ.51/1997 batasan Rumah Murah 
    adalah :
    a.  Rumah tipe BTN KPR 70 ke bawah yang meliputi :
        -   Rumah sederhana yaitu rumah tidak bersusun berlantai satu dengan luas lantai 
            bangunan tidak lebih dari 70 m2 dan luas tanah maksimum 200 m2;
        -   Rumah susun sederhana yaitu rumah sederhana bersusun, berlantai 4 (empat) 
            sampai dengan 8 (delapan) dengan luas bangunan paling tinggi 54 m2 di atas kapling 
            bersama yang luasnya bervariasi sesuai dengan tersedianya tanah.

    b.  Penjualan rumah harus dilakukan dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

    c.  Termasuk dalam pengertian rumah murah selain rumah type BTN/KPR 70 ke bawah adalah :
        -   Pondok Boro (Pondok Karyawan) yaitu bangunan sederhana berdasarkan fasilitas 
            yang diperuntukkan khusus untuk penginapan dengan cara menyewa bagi para buruh 
            karyawan tidak tetap, yang pemilikan dan pengelolaannya dipegang dan dilaksanakan 
            oleh Koperasi Buruh/Karyawan;
        -   Asrama Mahasiswa/Pelajar yaitu bangunan sederhana berdasarkan fasilitas BTN/KPR 
            baik yang bersusun maupun tidak bersusun yang diperuntukkan khusus untuk 
            pemondokan mahasiswa yang pemilikan dan pengelolaannya dipegang dan 
            dilaksanakan oleh Koperasi Mahasiswa;
        -   Sarana dan bangunan untuk keperluan agama dan pendidikan yaitu sarana dan 
            bangunan yang dibuat dan didirikan dalam lingkungan rumah murah dan tidak dengan 
            tujuan komersial;
        -   Rumah beserta Workshop dalam rangka Transmigrasi Swakarsa Industri.

    d.  Pembangunan rumah susun dapat dilakukan oleh Perum Perumnas atau developer lainnya.

6.  Berdasarkan ketentuan-ketentuan tersebut di atas, diberikan penegasan sebagai berikut :
    a.  Apabila tanah kavling yang dibangun pada kawasan Real Estat diperoleh sebelum tanggal 
        1 Januari 1995 maka :
        1)  Konsumen pembeli tanah kavling harus menyetor sendiri PPN terutang sebesar 4% 
            x biaya yang dikeluarkan untuk membangun bangunan tersebut tidak termasuk harga 
            perolehan tanah dengan syarat :
            -   Membangun sendiri bangunan yang diperuntukkan bagi tempat tinggal atau 
                tempat usaha;
            -   Luas bangunan 400 m2 atau lebih;
            -   Bangunan bersifat permanen.

        2)  Pelaporan atas pembayaran PPN tersebut dilakukan pada Kantor Pelayanan Pajak 
            tempat pembeli kavling terdaftar.

        3)  Bukti-bukti pendukung yang diperlukan sebagai dasar penghitungan luas bangunan 
            untuk pengenaan PPN selain IMB adalah dengan menggunakan Rencana Anggaran 
            Biaya.

        4)  Seluruh tanggung jawab atas kewajiban perpajakan berada pada pembeli kavling.

        5)  Tidak ada batasan maksimal type bangunan atas kavling yang dibangun oleh 
            pemiliknya yang dikenakan PPN, selama bangunan tersebut mempunyai kriteria 
            sebagaimana dimaksud dalam Keputusan Menteri Keuangan Nomor : 
            595/KMK.04/1994 jo SE-07/PJ.53/1995, maka pemilik kavling wajib membayar PPN 
            terutang.

    b.  Apabila tanah kavling yang dibangun pada kawasan Real Estat diperoleh setelah tanggal 
        1 Januari 1995 maka :
        1)  Konsumen pembeli kavling tidak diperbolehkan membayar sendiri PPN-nya sehingga 
            seluruh PPN yang terutang harus dibayar oleh pihak pengembang dengan 
            menggunakan NPWP pengembang karena pada dasarnya Pengusaha Real Estat tidak 
            boleh menjual tanah.

        2)  Pelaporan atas pembayaran PPN tersebut dilakukan pada Kantor Pelayanan Pajak 
            tempat Pengembang terdaftar sebagai Pajak Keluaran Pengembang.

        3)  Bukti-bukti pendukung yang diperlukan sebagai dasar penghitungan luas bangunan 
            untuk pengenaan PPN adalah dokumen yang menyatakan harga jual rumah 
            seandainya rumah tersebut dibangun oleh Pengusaha Kena Pajak Real Estat.

        4)  Pelaporan PPN ke Kantor Pelayanan Pajak apabila pada bulan-bulan seterusnya 
            konsumen tersebut menunggak atau tidak membayar PPN-nya dan ada pemeriksaan 
            lapangan dari Kantor Pelayanan Pajak dan dalam perhitungannya salah satu 
            bangunan yang dibangun konsumen kurang setor PPN-nya maka sanksi administrasi 
            dan penagihan PPN tetap ditujukan kepada Pengembang sebagai Pengusaha Kena 
            Pajak yang bertanggung jawab atas pemungutan, penyetoran dan pelaporan PPN atas 
            pembangunan rumah tersebut.

        5)  Tidak ada batasan minimal type bangunan atas kavling yang dibangun oleh pemiliknya 
            yang dikenakan PPN karena pada prinsipnya kegiatan membangun sendiri dalam 
            lokasi Real Estat dianggap sebagai penyerahan yang dilakukan oleh pengembang 
            sehingga terutang PPN.

        6)  Khusus menjawab pertanyaan butir 1 huruf f, pada prinsipnya pengembang blok 
            perumahan type Rumah Sederhana tidak dapat menjual kavling, sedangkan 
            perlakuan PPN atas penyerahan Rumah Sederhana diatur dalam Surat Edaran Nomor 
            : SE-20/PJ.51/1997 sebagaimana telah disebutkan dalam butir 5.

Demikian untuk dimaklumi.




A.N. DIREKTUR JENDERAL
DIREKTUR PERATURAN PERPAJAKAN

ttd

IGN MAYUN WINANGUN
</code>